Продажа земли с убытком

2297
Милакова И. С.
ЗАО "2К Аудит – Деловые Консультации/Морисон Интернешнл", директор департамента налогового консультирования и разрешения налоговых споров
В силу разных обстоятельств планируемое строительство может не состояться, и приобретенный для стройки участок приходится тогда продавать, причем зачастую с убытком. Какими правилами руководствоваться в учете и налогообложении? Какие особенности необходимо учесть? Обсудим это в нашей статье.

Если планы изменились…

Рассмотрим практическую ситуацию.

Организация купила участок под строи­тельство. Учла его на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (первоначально отразив на субсчете 08.1 «При­обретение земельных участков», а затем на субсчете 08.3 «Строительство объектов основных средств»). Но потом строить передумала, и землю пришлось продать дешевле, чем она ее купила. Разница плюс понесенные расходы образуют убыток. Какими проводками оформить продажу? Каков порядок налогообложения?

Отражение операций до продажи

Обращаем внимание на то, что на субсчете 08.1 «Приобретение земельных участков» учитываются затраты на приобретение организацией земельных участков. А на субсчете 08.3 «Строительство объектов основных средств» – затраты на возведение зданий и сооружений и другие расходы, преду­смотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйст­венным способом). Это рекомендовано Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета…утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н. В связи с чем будет некорректным отражение на субсчете 08.3 затрат, связанных с приобретением участка, поскольку земля и объект строительства должны учитываться обособленно.

К сожалению, из ситуации неясно, какие именно расходы были произведены после постановки участка на учет. К примеру, если это затраты, связанные со строительством объекта недвижимос­ти, то их следовало учитывать на субсчете 08.3. Если же речь о затратах, связанных с содержанием участка или поддержанием его в надлежащем состоянии, то они не капитализируются, а отражаются на соответствующих счетах затрат и являются текущими расходами.

Но вернемся к учету участка. Он включается в состав основных средств по первоначальной стоимости, которая складывается, в частности, из суммы, уплаченной продавцу, и госпошлины (п. 4, 5, 7, 8 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н). При этом стоимость земли как основно­­го средства, согласно пункту 17 ПБУ 6/01, не подлежит амортизации.

Отметим, что в налоговом учете сумма госпошлины, уплаченной при приобретении участка, сразу признается в составе прочих расходов, связанных с производст­вом и реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ). Амортизация тоже не начисляется – земля не подлежит амортизации и в налоговом учете. Основание – пункт 2 статьи 256 Налогового кодекса РФ.

Реализация участка

Правила налогового и бухгалтерского учета рассмотрим отдельно.

Налогообложение

Будем исходить из поставленных условий: при реализации на участке отсутствует объект строительства.

Операции по реализации земельных участков НДС не облагаются. Это установлено подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

В целях исчисления прибыли доход от реализации земельного участка при ­применении метода начисления, согласно пунк­ту 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ, признается на дату передачи участка покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. На эту же дату продавец имеет право уменьшить доход на стоимость приобретения земельного участка, включающую в том числе расходы, непосредственно связанные с реализацией, скажем по оценке земли и т. д. (подп. 2 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 268 Налогового кодекса РФ).

Если цена приобретения имущества (земельного участка) с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком, учитываемым в целях налогообложения. Указанная возможность преду­смотрена пунктом 2 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Бухгалтерский учет

При реализации продавцу следует учесть выручку в размере продажной стоимости земельного участка согласно договору. На дату перехода права собственности на участок к покупателю она признается прочим доходом.

Одновременно учитывается и прочий расход в виде первоначальной стоимости участка.

Такие правила установлены в ПБУ 6/01 (п. 29, 31), ПБУ 9/99 (п. 7, 12, 16), ПБУ 10/99 (п. 11).

При этом в бухгалтерском учете могут возникать разницы, активы и обязательст­ва, а именно:

1) вычитаемая временная разница и отложенный налоговый актив (поскольку в налоговом учете доход признается на дату передачи, а в бухгалтерском – на дату перехода права собственности), погашаемые на дату перехода права собственнос­ти на земельный участок к покупателю (п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02);

2) налогооблагаемые временные разницы и отложенные налоговые обязательства, возникающие из-за разного порядка учета госпошлины и разного порядка признания расходов и погашае­мые при реализации участка (п. 12, 15, 18 ПБУ 18/02).

Пример. Строительная компания ООО «Квартал» в декабре 2012 года приобрела под строительство земельный участок за 2 500 000 руб., уплатив госпошлину за регистрацию права на него в сумме 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Но от строительства на данном участке решено было отказаться. И в октябре 2013 года компания реализовала его за 2 300 000 руб. – передала покупателю по передаточному акту, однако переход права собственности покупателю был оформлен в ноябре 2013 года.

Бухгалтер ООО «Квартал» сделал следующие записи.

Декабрь 2012 года:

ДЕБЕТ 08КРЕДИТ 60

–2 500 000 руб. – приобретен земельный ­участок;

ДЕБЕТ 68КРЕДИТ 51

–уплачена госпошлина;

ДЕБЕТ 08КРЕДИТ 68

–15 000 руб. – учтена госпошлина;

ДЕБЕТ 60КРЕДИТ 51

–2 500 000 руб. – оплачена продавцу стоимость земельного участка;

ДЕБЕТ 68КРЕДИТ 77

–3000 руб. (15 000 руб. x 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство (в налоговом учете госпошлина признана в составе прочих расходов отчетного периода, в бухгалтерском – нет).

Октябрь 2013 года:

ДЕБЕТ 09КРЕДИТ 68

–460 000 руб. (2 300 000 руб. x 20%) – отражен отложенный налоговый актив (в налоговом учете признан доход, в бухгалтерском – нет);

ДЕБЕТ 68КРЕДИТ 77

–500 000 руб. (2 500 000 руб. x 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство (в налоговом учете признан расход, в бухгалтерском – нет).

Ноябрь 2013 года:

ДЕБЕТ 62

КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

–2 300 000 руб. – реализован участок;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»

КРЕДИТ 08

–2 515 000 руб. – списана первоначаль­­ная стоимость выбывшего земельного участка;

ДЕБЕТ 51КРЕДИТ 62

–2 300 000 руб. – получена оплата от покупателя;

ДЕБЕТ 77КРЕДИТ 68

–3000 руб. – погашено отложенное налоговое обязательство (образовавшееся при покупке участка из-за разного порядка учеты госпошлины);

ДЕБЕТ 68КРЕДИТ 09

–460 000 руб. – погашен отложенный налоговый актив (образовавшийся из-за учета дохода от реализации участка в разных периодах);

ДЕБЕТ 77КРЕДИТ 68

–500 000 руб. – погашено отложенное налоговое обязательство (образовавшееся из-за списания расходов при реализации участка в разных периодах);

ДЕБЕТ 99

КРЕДИТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»

–215 000 руб. (2 300 000 – 2 515 000) – отражен убыток от реализации участка.

В налоговом учете убыток от реализации составил 200 000 руб. (2 300 000 – 2 500 000). Все разницы отражены.

Важно запомнить

Если цена приобретения земельного участка вместе с расходами, связанными с его реализацией, превышает выручку от его продажи, разница признается убытком, учитывае­мым в целях налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Но только при условии экономической обоснованности и документального подтверждения таких рас­ходов.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: