Распределение вычета НДС между инвесторами

4157
Для финансирования строительства застройщик, как правило, привлекает средства инвесторов. При возведении производственных объектов у инвесторов возникает право на вычет НДС, предъявленного генподрядчиком. Однако на практике распределить сумму этого налога между инвесторами не всегда бывает просто… Об особенностях принятия к вычету предъявленного застройщику налога на добавленную стоимость рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит‑Эскорт»

Если достраивается объект «незавершенки»

Рассмотрим практическую ситуацию.

Организация – закрытое акционерное общество приобрела земельный участок и объект незавершенного капитального строительства – здание нежилого назначения. Построенный объект будет использоваться для ведения деятельности, облагаемой НДС. Таким образом, организация является заказчиком-застройщиком и одновременно инвестором. Для завершения строительных работ был заключен договор подряда, работы ведутся генподрядной организацией. Генподрядчик должен сдать работы до конца 2013 года. Ежемесячно составляются справки по форме № КС-3 и акты по форме № КС-2 на этапы строительства в части фактически выполненных работ.

Кроме собственных средств, для финансирования строительства организация планирует привлечь средства инвес­тора, заключив инвестиционный договор с компанией, по которому инвестор обязуется перечислить средства для финансирования строительства, а заказчик-застройщик – по завершении строительства передать в собственность инвестора часть помещений в постро­ен­ном здании. Кроме того, инвестор обя­­­зуется отдель­­но выплачивать заказчику-застройщику вознаграждение за выполнение функций заказчика (технический надзор и др.).

В каком порядке застройщик принимает к вычету НДС, предъявленный генподрядчиком?

Имеет ли инвестор право на налоговые вычеты по НДС? Как на практике рассчитать пропорцию и разделить суммы НДС, принимаемые к вычету между соинвесторами с соблюдением требований налогового законодательства? Ведь инвестиционный договор между застройщиком и инвестором не устанавливает долю инвестиций застройщика в объект, потому что она может измениться. Например, застройщик имеет право заключить позже с еще одним соинвестором аналогичный договор. Цена такого договора будет другой, и цена 1 кв. м площади в нем будет больше, поскольку реализация проекта будет ближе к завершению.

Квалификация договоров

Для начала следует определить, в чем разница между строительством нового объекта (с нуля) и достройкой приобретенного объекта незавершенного строительства.

При новом строительстве до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию права собственности на объект ни на кого не зарегистрированы. Такое обстоятельство давало возможность застройщикам привлекать средства сторонних инвесторов по инвестиционным контрактам, а по окончании строительст­ва регистрировать на них право собственности напрямую, не регистрируя предварительно это право на себя.

Приобретая же объект незавершенно­го строительства, застройщик стано­вится собственником этого объекта и осуществ­ляет достройку объекта, будучи его собст­венником. То есть достраивает собст­вен­ный объект. В практике встречались случаи, когда при достройке собственных объектов и даже при реконструкции действующих объектов застройщик заключал инвестиционные контракты со сторонними инвесторами с целью привлечения средств для строительства, а по окончании строительства права собственности на доли в этих объектах регистрировались напрямую на инвесторов сучетом того соотношения долей в достроенном (реконструированном) объекте, которое было предусмотрено инвестиционным контрактом.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 отметил, что инвестиционные контракты следует рассматривать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (договоры подряда или договоры прос­­того товарищества как разновидности квалификации инвестиционных договоров в данном случае не рассмат­риваем). То есть даже при новом строительстве, когда застройщик не является собственником­ сооружаемого объекта, привлечение ин­­­вестиционных средств нужно считать авансом в рамках будущей сделки купли-продажи, которая может совершиться только после оформле­­ния на застройщика права собственности на построенный объект.

Что уж тут говорить, если застройщик достраивает объект, принадлежащий ему на праве собственности. В этом случае тем более следует придерживаться квалификации инвестиционных отношений как сделки купли-продажи, данной Пленумом ВАС РФ. По крайней мере именно такой подход для целей налогообложения может быть применен налоговыми органами. Итогом такой квалификации отношений между застройщиком и инвесторами должна стать регистрация права собственности на достроенный объект (с изменившимися характеристиками относительно объекта незавершенного строительства, собственником которого являлся застройщик) на застройщика, а затем регистрация перехода права собствен­ности с застройщика на инвесторов в тех долях, которые были предусмотрены инвестиционными договорами между ними. Рассмотрим порядок учета НДС при таких обстоятельствах.

Учет НДС

Согласно пункту 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ, вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении объектов незавершенного капитального строительства (речь идет о здании нежилого назначения, приобретенном для осуществления операций, облагаемых налогом). Значит, застройщик, зарегистрировав на объект незавершенного строительства право собственности, может в этом же отчетном периоде принять сумму налога, предъявленного ему продавцом, к вычету.

Производя расходы, связанные с до­­стройкой здания, застройщик имеет право на налоговый вычет в отношении НДС, предъявленного ему поставщиками и подрядчиками в процессе строительства. Это следует из пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ и общего порядка применения налоговых вычетов, предусмот­ренных статьями 171–172 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем суммы, полученные от инвесторов по инвестиционным контрактам, которые квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, учитываются у застройщика как авансы полученные (кредит 62). С них застройщик должен заплатить НДС (дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС» кредит 68).

По окончании строительства объект делится в учете. Та его часть (помещения), которая остается в собственнос­­ти застройщика для последующей эксп­лу­атации, учитывается в составе основных средств на счете 01. А часть, которая подлежит передаче инвесторам пос­­ле оформления на застройщика права ­собственности на весь объект, относится на счет 43 «Готовая продукция».

Обороты по реализации долей ин­­­вес­торам отражаются в учете в обычном ­порядке:Дебет 62Кредит 90

– отражена выручка от реализации;Дебет 90Кредит 68

– начислен НДС с реализации;Дебет 90Кредит 43

– списана стоимость готовой продукции;Дебет 68

Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС»

– произведен вычет НДС, ранее исчисленного с авансов полученных.

Инвестор, получив причитающуюся ему долю, имеет право принять к вычету налог, предъявленный ему застройщиком в рамках продажи доли, на основании счета-фактуры, выписанного застройщиком. Но лишь в случае, если в дальнейшем этот инвестор намерен использовать приобретенную долю для целей осуществления операций, облагаемых налогом.

Важно запомнить

Суммы налога, предъявленные налогоплательщику при проведении подрядчиками капи­тального строительства объектов недвижимости и принятые к вычету, подлежат восстановлению, если указанные объекты в дальнейшем используются для осуществления не облагаемых НДС операций (п. 6 ст. 171 Налогового кодекса РФ).



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: