Отчетность застройщика

12526
Абронова Т. В.
ООО "АудитИнвестСтрой", генеральный директор
Застройщик ежеквартально должен отчитываться по деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Как подготовить такую отчетность? Чем при этом руководствоваться? Каким образом рассчитать обязательные нормативы?

Правовая база

Вопрос подготовки отчетности застройщиком регламентируется следующими документами:

– Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;

– Правилами представления застройщиками ежеквартальной отчетности … утвержденными постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645(далее – Правила);

– Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков… утвержденными приказом ФСФР России от 12 января 2006 г. № 06-2/пз-н(далее – Методические указания).

Общие правила

Отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор долевого участия или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору. Подается отчетность в уполномоченный орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала (за исключением отчетности за IV квартал, которую нужно сдать не позднее 90 дней после окончания IV квартала). В ее состав включаются формы согласно приложениям № 1–4 к Правилам, справки, ежеквартальная (по итогам IV квартала – годовая) бухгалтерская отчетность. При наличии расторгнутых договоров за отчетный период представляется справка с указанием оснований расторжения каждого договора.

Если дом сдан…

Нередко у застройщика возникает такой вопрос. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, но еще не все дольщики зарегистрировали права собственности. Обязана ли организация в этом случае сдавать отчетность? Ведь по логике обязательства уже выполнены. Давайте разбираться.

В форме «Сведения о многоквартирном доме»(приложение № 2 к Правилам) отражается информация о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию на основании полученного застройщиком документа. Также застройщик указывает дату передачи этого разрешения в орган госрегистрации прав на недвижимое имущество (для регистрации прав собственности дольщиков). Сведения об исполнении договоров долевого участия приводятся на основании данных бухучета и бухгалтерской отчетности застройщика. >|Такие правила содержатся в пунктах 3.9 и 3.10 Методических указаний.|<

Передача объекта застройщиком и принятие его участником осуществляются по передаточному акту (или иному документу о передаче), подписываемому сторонами. При уклонении (отказе) участника от принятия объекта в предусмотренный договором срок застройщик, если иное не установлено договором, по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ).

Таким образом, при получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик в форме «Сведения о многоквартирном доме» указывает реквизиты этого разрешения и дату его передачи в регистрирующий орган. Обязательства застройщика считаются исполненными на момент передачи готового объекта (то есть на дату подписания обеими сторонами передаточного акта), что подлежит отражению по строке 11 «Информация об исполнении застройщиком договоров…».

Форма, предусмотренная приложением № 2 к Правилам, заполняется отдельно по каждому объекту недвижимости и представляется начиная с квартала, в течение которого был заключен первый договор, и по квартал, в течение которого застройщиком были исполнены обязательства по последнему договору. После передачи объекта форма не заполняется. Но пока не будет подписан последний акт с участником, ее придется сдавать независимо от даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Расчет нормативов

Порядок расчета обязательных нормативов установлен:

– Положением о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233(далее – Положение);

– Инструкцией о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденной приказом ФСФР России от 30 ноября 2006 г. № 06-137/пз-н(далее – Инструкция).

В этих документах предусмотрены такие нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:

– норматив обеспеченности обязательств(Н1) – не менее 1;

– норматив целевого использования средств(Н2) – не более 1;

– норматив безубыточности – не менее 1.

Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается по формуле:

Н1

=

А

О

,

где А – стоимость активов застройщика; О – сумма обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. При этом обязательства застройщика перед участником долевого строительства определяются исходя из цены договора участия в долевом строительстве.

Норматив целевого использования средств рассчитывается по формуле:

Н2

=

Ан
Д
где Ан – стоимость активов застройщика, не связанных со строительством, включающая в себя сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа; Д – общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив целевого использования средств включает активы и пассивы, не связанные с долевым строительством. То есть, согласно формуле, в числитель включены все активы по балансу организации, за исключением (за минусом) активов, связанных с долевым строительством. В частности, при расчете вычитаются следующие строки:

– строка раздела I « в том числе незавершенное строительство » (стоимость именно незавершенного долевого строительства, причем, если у компании есть незавершенное строительство другого характера, рекомендуем в балансе «незавершенку» разделить – показывать отдельными строками, так как внесение в форму дополнительных строк правилами допускается);

– строка раздела II « НДС по приобретенным ценностям » (сумма отдельно выделенного НДС по стоимости долевого строительства, отраженного на счете 08 субсчет «Незавершенное строительство»);

– часть суммы строки раздела II « Дебиторская задолженность » (величина задолженности дольщиков (инвесторов) в связи с предоставленной им отсрочкой платежа). То есть большинство застройщиков отражают средства дольщиков следующим образом: при регистрации договора долевого участия по дебету счета 76(субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства») в корреспонденции с кредитом счета 86 «Целевое финансирование» на сумму по договору и по дебету счета 51(50) в корреспонденции с кредитом счета 76(субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства») при внесении дольщиком денежных средств. Таким образом, дебетовое сальдо по указанному субсчету счета 76 исключается из числителя при расчете данного норматива.

Расчет знаменателя – это общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. То есть сумма разделов IV и V баланса за минусом кредитового сальдо по счету 86(субсчет «Средства участников долевого строительства»).

Следует отметить, что данный норматив (Н2) воспринимается неоднозначно. Одна из строительных компаний даже пыталась оспорить правомерность его применения, обратившись в Верховный суд РФ с заявлением о признании пункта 3 постановления Правительства РФ № 233 не действующим в части установления норматива целевого использования средств не более 1, а также пунктов 3, 4 Положения (утвержденного этим же постановлением).

По мнению компании, данные нормы противоречат статье 3 закона № 214-ФЗ, поскольку в законе не указано, что денежные средства участников долевого строительства может привлекать только тот застройщик, у которого обязательства и долги превышают его активы. И что установление значения норматива не более 1 неправомерно ограничивает свободу экономической деятельности крупных организаций по строительству домов с привлечением средств граждан.

Однако суд организацию не поддержал, указав, что постановление принято Правительством РФ в пределах его компетенции, а контролирующие органы вправе осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Оспариваемые положения признаны не противоречащими Федеральному закону от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Так как норматив целевого использования средств является единым для всех застройщиков и нет оснований считать, что его установление привело или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции при сооружении многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Определением Верховного суда РФ от 10 марта 2009 г. № КАС09-33 кассационная жалоба компании оставлена без удовлетворения.

Норматив безубыточности определяется как количество лет из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом отчете о прибылях и убытках в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль.

Пример.
Рассчитаем обязательные нормативы по балансу фирмы-застройщика ООО «Гранд» (см. ЗДЕСЬ).

Значение показателя Н1 будет равно: 865 042 : 469 614 = 1,84.
В числителе – активы застройщика (сумма баланса на конец периода по активам).

В знаменателе – сумма обязательств застройщика перед дольщиками исходя из цены по условиям договора: строка «Целевое финансирование (средства дольщиков)» или кредитовое сальдо по счету 86 при условии, что по кредиту счета 86 отражаются суммы по договору, а не полученные фактически.

Значение норматива – более 1, что соответствует установленным требованиям. Значение показателя Н2 рассчитаем так: (865 042 – 536 767 – 102 937) : (119 775 + 279 088 – 1742) = 225 338 : 397 121 = 0,57.
В числителе – стоимость активов застройщика за минусом стоимости «незавершенки» и дебиторской задолженности дольщиков.

В знаменателе – общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика за минусом обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив – менее 1, что также соответствует установленным требованиям.

Предположим, что два последних года у ООО «Гранд» был убыток по деятельности. Тогда норматив безубыточности составит 0,33 (1/3). Значение – менее 1, что не соответствует установленным требованиям.

Следовательно, финансовое положение компании является не совсем устойчивым.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: