Банкротство с ограничениями

1980
Звоненко Д. П.
юрист
Установлены особенности банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан и юридических лиц для финансирования строительства многоквартирных домов. Новшества действуют с 15 августа 2011 года.

Очередное ужесточение

Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ внес ряд изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Одним из принципиальных нововведений стало установление специфики банкротства организаций-застройщиков. Это обусловлено необходимостью решения крайне актуальной проблемы обманутых дольщиков.

Для застройщиков введены специальные нормы

Глава IX закона № 127-ФЗ, определяющая особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц, дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков».

В этом параграфе даны определения основных понятий (в целях применения данного закона) и подробно изложен порядок осуществления процедуры банкротства.

Основные понятия

Итак, под застройщиком (лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства) понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Участник строительства – физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Требование о передаче жилого помещения предполагает требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника не введен в эксплуатацию.

Денежное требование – это требование участника строительства:

– о возврате уплаченных по договору денежных средств или стоимости переданного имущества;

– о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение;

– о возврате уплаченных денежных средств (стоимости переданного имущества) по договору, признанному судом недействительным или незаключенным.

Отметим: правила, установленные новым параграфом, применяются независимо от того, владеет ли застройщик земельным участком на праве собственности, аренды или субаренды. А также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Обязанность передать жилье

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче ему жилого помещения или денежного требования не только на основании заключенного договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи (в том числе предварительных договоров данных видов).

Указанные требования могут быть признаны и в других случаях, предусматривающих передачу жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность:

– при заключении договора займа;

– при внесении денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества);

– при заключении договора простого товарищества в целях осуществления строительства;

– при выдаче векселя;

– при внесении денежных средств в жилищно-строительный кооператив;

– при заключении иных сделок, связанных с передачей средств в целях строительства многоквартирного дома.

По сути, в данном перечне указаны все наиболее распространенные способы получения денежных средств в обход Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».>|Данное утверждение не касается внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив. Такой способ является законным, он прямо предусмотрен подпунктом 3 пункта 2 статьи 1 закона № 214-ФЗ.|<

Так что можно говорить о появлении новой серьезной гарантии для участников, заключивших с застройщиками договоры, отличные от тех, которые предусмотрены этим законом. А значит, и о повышении шансов на судебную защиту многочисленных вынужденных приобретателей квартир по разного рода «обходным» схемам.

Другие дополнительные меры

Появились и иные дополнительные возможности для отстаивания своих прав участниками строительства.

Организационные моменты

Законом № 127-ФЗ(п. 1 ст. 201.2) предусматривается привлечение к участию в деле о банкротстве застройщика исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства.

Распоряжение земельными участками. Арбитражные суды по ходатайству заявителя вправе применять следующие меры по обеспечению законных требований кредиторов:

– запрет на заключение арендодателем договора аренды участка с другим лицом, помимо застройщика;

– запрет на государственную регистрацию такого договора;

– запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Их назначение – помешать застройщику и арендодателю (зачастую являющимся аффилированными лицами) вывести земельный участок из процедуры банкротства.

Объединение требований
. Вместо массы разрозненных требований граждан и юридических лиц все требования предлагается объединить в рамках одного процесса и в компетенции одного арбитражного суда.

Таким путем законодатель намерен затруднить для недобросовестных застройщиков возможность удовлетворять требования «нужных» заявителей в противовес интересам остальных участников строительства.

Процедурные особенности

Подробно регламентирована процедура банкротства застройщика.

Денежные требования.
Определено, что открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. При установлении размера денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика (разница между стоимостью помещения на дату расторжения договора и суммой уплаченных средств). Если стоимость жилья окажется меньше уплаченной суммы, снижение размера денежного требования не производится.>|Стоимость переданного застройщику имущества, а также стоимость жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим (п. 2 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ).|<

Требования о передаче жилых помещений. При признании таких требований судом они включаются арбитражным управляющим в соответствующий реестр. Следует отметить, что правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений должны быть определены подзаконным нормативным правовым актом.

В статье 201.8 закона № 127-ФЗ установлено, что рассмотрение требований других лиц к застройщику или застройщика к другим лица возможно только в рамках дела о банкротстве застройщика.

Очередность удовлетворения требований. Для участников строительства немаловажное значение имеет очередность удовлетворения требований кредиторов. Они исполняются в следующем порядке:

– в первую очередь – расчеты с гражданами за причинение вреда жизни или здоровью;

– во вторую очередь – расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда работников;

– в третью очередь – расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства;

– в четвертую очередь – расчеты с другими кредиторами (к этой категории относятся и участники строительства – юридические лица).

Передача незавершенного объекта. Законодатель допускает возможность погашения требований участников путем передачи им объекта незавершенного строительства. Механизм такой передачи определен в статье 201.10 закона № 127-ФЗ.

Так, при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников путем передачи прав застройщика на этот объект и земельный участок созданному участниками жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Напомним, что решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании (ст. 201.12 закона № 127-ФЗ). Причем такая передача возможна при условии, что объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором он находится, принадлежат застройщику на праве собственности (земельный участок – и на ином имущественном праве).

Таким образом, передача недостроенного объекта дольщикам возможна далеко не всегда.

Если участники собираются передать объект кооперативу, им также нужно учесть, что создаваемый жилищно-строительный или иной специализированный кооператив должен соответствовать ряду требований:

– основные цели деятельности кооператива – это завершение строительства дома и предоставление в нем членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями заключенных договоров;

– членами кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

– в качестве паевых взносов члены кооператива вносят переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Передача готового объекта. Если строительство дома застройщиком было завершено, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

Пунктом 3 статьи 201.11 закона № 127-ФЗ предусмотрено шесть условий, при одновременном соблюдении которых такая передача возможна:

– наличие разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;

– застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты;

– стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений и др.;

– оставшегося имущества достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, или на депозитный счет арбитражного суда внесены необходимые денежные средства;

– в реестре отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения;

– всем участникам передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, и помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Как видим, законодатель рассматривает достаточно идеальную ситуацию, которая далеко не всегда возможна на практике, особенно когда речь идет о злоупотреблениях застройщика.

Если решение не принято. Может случиться, что в установленные законом сроки решение о передаче недостроенного или готового дома собранием не принято. Тогда конкурсный управляющий должен направить участникам уведомление о возможности предъявления в суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, денежного требования (с отказом от получения помещения). Подать его участник может в течение месяца с даты получения уведомления. Суд принимает решение о включении таких требований в реестр требований кредиторов.

Особо подчеркивается, что конкурсный управляющий не вправе осуществлять расчеты с кредиторами третьей и четвертой очереди до рассмотрения всех требований участников (как граждан, так и юрлиц) и вынесения соответствующих определений арбитражным судом.

Погашение требований за счет реализации залога
. В случае реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (аренды, субаренды и т. п.), вырученные средства перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из них:

– 60 процентов средств направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом объектов или прав должника;

– 25 процентов направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства (при отсутствии требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, 85 процентов вырученных средств направляется на погашение денежных требований);

– 10 процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди;

– оставшиеся средства направляются на погашение судебных и других организационных издержек.

Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования дольщиков – физических лиц удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Политика обработки персональных данных.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

    
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: