Учет у застройщика: особенности

6322
Нередко застройщики привлекают по договору заказчика­ для исполнения организационных функций. Как в этом случае вести учет? Есть ли нюансы в распределении ­затрат и налогообложении? Об этом – в нашей статье.

Разделение функций

Напомним: застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. А также выполне­ние инженерных изысканий, подготовку ­проектной документации для их строительства, реконст­рукции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).


Часто для выполнения организационных и технических функций при строительстве объекта недвижимости застройщик привлекает заказчика. Заказчик исполняет свои обязанности на основании договора с застройщиком, в котором должно быть отражено, выполнение каких именно функций ему поручено. В договоре также указывается, кто ведет бухгалтерский учет затрат на строительство, в какой момент заказчик передает результат своей деятельности застройщику (с соответствующим переходом рисков случайной гибели результата работ) и какие документы оформляет.

Формирование себестоимости

При привлечении заказчика возможны два варианта ведения бухгалтерского учета затрат по строящемуся объекту.


I. Бухгалтерский учет затрат ведет заказчик. Данный подход основан на нормах Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 де­­кабря 1993 г. № 160 (п. 1.4). Следует обратить внимание на то, что заказчик здесь назван застройщиком.

Учет затрат на строительство – на приобретение работ, услуг, товарно-материальных ценностей (ТМЦ) – заказчик ведет по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и отдельно накапливает НДС, предъявленный сторонними организациями по данным расходам, на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

При передаче застройщику готового объекта заказчик списывает накопленные на указанных счетах суммы (относящиеся к передаваемому объекту) проводками:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»

КРЕДИТ 08– передан застройщику построенный объект недвижимости;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»

КРЕДИТ 19

– передана застройщику сумма НДС по построенному объекту.
Застройщик в свою очередь делает у себя в учете записи:

ДЕБЕТ 08

КРЕДИТ 76 «Заказчик»

– принят от заказчика построенный объект недвижимости;

ДЕБЕТ 19

КРЕДИТ 76 «Заказчик»

–принят от заказчика НДС по построенному объекту.
Если НДС у застройщика вычету не подлежит, то налог он включает в стоимость строительства. То есть у него будет только одна (первая) проводка на всю сумму вместе с НДС (далее данное замечание следует учитывать по умолчанию).

II. Бухгалтерский учет затрат ведет застройщик. В этом случае договор на выполнение функций заказчика можно рассматривать как агентский. В нем следует предусмотреть необходимость подготовки заказчиком ежемесячных (ежеквартальных) отчетов, формы и порядок их представления застройщику.


Затраты, произведенные заказчиком за отчетный период, учитывает у себя на балансе застройщик на основании отчетов заказчика.
Заказчик затраты на строительство объекта у себя на счетах 08 и 19 не отражает, а при получении от поставщиков и подрядчиков соответствующих первичных документов всю сумму (вместе с НДС) относит на расчеты с застройщиком:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»

КРЕДИТ 60 (76)

– отражена сумма затрат по объекту (с учетом НДС).
Застройщик, получив отчет заказчика, запишет:

ДЕБЕТ 08

КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»

–отражена сумма затрат по объекту, переданная заказчиком;

ДЕБЕТ 19

КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»

–отражена сумма «входного» НДС, переданная заказчиком.
Независимо от варианта учета заказчик оформляет акт и счет-фактуру на стои­мость своих услуг, которая в учете у застройщика фиксируется записями:

ДЕБЕТ 08

КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»

–отражена стоимость услуг заказчика;

ДЕБЕТ 19

КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»

–отражен НДС, предъявленный заказчиком со стоимости его услуг.

(Подробнее об оформлении и о нюансах ­учета читайте в статьях «Учет у заказчика» и «Заказчик отчитывается перед застройщиком», опубликованных в журнале «Учет в строительстве» № 4, 2009, стр. 54 и № 12, 2010, стр. 86 соответственно. Образец отчета заказчика размещен ЗДЕСЬ).

Кроме того, на счетах 08 и 19 в процессе строительства у застройщика отражаются затраты и суммы НДС по работам (услугам, ТМЦ, имущественным правам), принятым ­застройщиком напрямую у третьих лиц.


Это общие правила. Но существуют и особенности, которые также следует принять во внимание.

Предстоящие расходы

Зачастую у застройщика возникает ситуация, когда затраты, относящиеся к объекту, будут (либо могут быть) понесены уже после окончания строительства.


Например, оплата права на заключение договора о развитии застроенной территории. Поясним. Договором с адми­нистрацией города может быть преду­смотрен график платежей, по которому последние из них осуществляются позже ввода в эксплуатацию первых по времени объектов строительства (если речь идет, скажем, о строительстве микрорайона).

Или на момент сдачи дома он подключен к временному источнику энергоснабжения, но застройщику известна сумма будущих расходов на подключение здания к постоянному источнику энергоснабжения.

Своевременно внести такие затраты в виде оценочных обязательств в стоимость объекта строительства позволяет пункт 8 ПБУ 8/2010. Отражаются они следующим образом:

ДЕБЕТ 08КРЕДИТ 96

– учтены предстоящие расходы.

Детальный учет

Поскольку окончательную стоимость объекта формирует застройщик, то для него важно наиболее детальное описание в учетной политике принципов формирования данной стоимости. Особенно если возводится не один объект, а целый комплекс (тот же жилой микрорайон).


Для этого следует предусмотреть необходимую систему аналитики. Она может выглядеть таким образом.

К субсчету «Строительство объектов основных средств» счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» открывают два вида субконто.

1. «Объекты внеоборотных активов» (субконто первого уровня). Здесь будет вестись учет по объектам строительства (жилому дому, гаражному комплексу, торговому центру, школе, поликлинике, инженерным сетям и т. п.).


2. «Затраты на строительство» (субконто второго уровня). Для каждого объекта перечень затрат на строительство должен соответствовать главам и статьям рас­хо­дов сводного сметного расчета (при от­сутствии в нем каких-либо произведенных затрат необходимые позиции добавляются на данном субконто).

Распределение затрат

Также нужно указать способы распределения затрат. Приведем некоторые практические рекомендации.


Расходы относятся одновременно ко всему строительному проекту (для определенности будем считать, что к строительству жилого микрорайона), и в момент отражения в учете их невозможно отнес­ти к какому-либо конкретному возводимому объекту.

В качестве примера можно привести затраты на переселение граждан. Суммы первоначально собираются на субконто «Затраты, распределяемые на все объекты строительства». Затем указанные расходы подлежат включению в определенной пропорции в стоимость объектов в момент получения разрешения на их ввод в эксплуатацию.


Пропорция рассчитывается как отношение площади вводимого в эксплуатацию объекта (по результатам обмеров БТИ) к общей проектной площади не введенных в эксплуатацию объектов плюс площадь (по результатам обмеров БТИ) вводимого в эксплуатацию объекта. При этом в распределении участвуют объекты строительства, которые указываются в разделе «Ведомость жилых и общественных зданий» проекта планировки территории микрорайона.

Аналогичный способ может приме­няться и для распределения затрат на обременения, предусмотренные соответствующими документами. В данном случае затраты отражаются на субконто «Затраты на обременения, распределяемые на все объекты строительства». При этом в распределении участвуют только объекты строительства, имеющие коммерческое значение, то есть от реализации либо использования которых застройщик намерен получить экономическую выгоду (жилые дома, гаражный комплекс, торговый центр, кафе и т. д.). Если объект строительства сам является ­обременением, включать в него другие обременения, по мнению автора, экономически необоснованно.

Обременением может являться создание объектов социальной инфраструктуры. При их передаче органам исполнительной власти (либо по их указанию иным структурам) стоимость создания таких объектов включается в бухгалтерском учете в состав прочих расходов организации:
&bbsp;

ДЕБЕТ 91КРЕДИТ 08

–учтены затраты на создание объектов социальной инфраструктуры (обреме­нения строительства).

В налоговом учете затраты по ним признаются в составе косвенных расходов.


Почему в этом случае надо использовать счет 91 «Прочие доходы и расходы», а не распределять стоимость обременений на другие (коммерческие) объекты строительства?

Дело в том, что в подпункте 6 пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ приведен запрет на использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, на строительст­во и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, предусмот­ренных договором о развитии застроенной территории, заключаемым с органом исполнительной власти.

Следовательно, по мнению законодателей, такие затраты не должны увеличивать стоимость строительства объектов, передаваемых дольщикам. Соответственно это затраты застройщика, производимые им с целью получения от участников строительства вознаграждения за свои услуги. Подчеркнем: здесь речь идет только о социальных объектах (школах, детсадах, поликлиниках и др.).

Если организация не заключает договоры участия в долевом строительстве, то она может предусмотреть иной порядок списания стоимости таких объектов.

Расходы относятся одновременно не ко всему проекту, а к нескольким его объектам. В стоимость каждого из них включается та часть затрат, которая относится напрямую к данному объекту, а при невозможности распределения указанных расходов по этому принципу они рассчитываются в следующей пропорции: отношение общей площади (по проекту) каждого из указанных объектов к суммарной общей проектной площади этих объектов.

В данном случае затраты на создание объектов инженерной инфраструктуры (трансформаторные подстанции, внешние сети и т. п.) собираются на отдельных субконто первого уровня (к субсчету «Строительство объектов основных средств» счета 08). Распределяются они в момент их передачи на баланс эксплуатирующих организаций на стоимость тех объектов строительства, к которым относятся (по приведенным выше принципам).

Распределение может потребоваться и для вознаграждения заказчика.

Если по договору вознаграждение ис­­числяется в процентном отношении от выполненных либо оказанных третьими лицами работ или услуг, то распределение по объектам (или включение в состав затрат, распределяемых на все объекты строительства) производится в той пропорции, в которой указанные работы (услуги) относятся к данным объектам капстроительства (либо одновременно ко всему строительному проекту). Делается это в момент начисления вознаграждения заказчика.

Целевое финансирование

Еще один существенный аспект – налогообложение целевых средств, получаемых застройщиком.


Сразу заметим, что это касается только налогового учета.

В бухгалтерском учете аккумулиро­ванные на счетах организации-застрой­щика средства участников долевого строи­тельства и (или) инвесторов не являются­ средствами целевого финансирования, а формируют кредиторскую задолженность организации.

Налог на прибыль

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, при определении налогооблагаемой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К нему относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков или инвесторов.


Раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, при этом обязателен, иначе указанные средства рассмат­риваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Причем какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, рег­ламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.

Налог на добавленную стоимость

Как известно, не облагается НДС реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Подчеркнем: при реализации жилья по договорам купли-продажи.


С 1 октября 2010 года не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость также услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг при сооружении объектов производственного назначения). Однако следует учитывать, что нежилые помещения в многоквартирных жилых домах объектами производственного назначения не признаются.

Освобождение услуг застройщика от НДС производится в соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. >|Подробнее об освобождении услуг застройщика от НДС читайте в журнале «Учет в строительстве» № 10, 2011, стр. 26. |<
Тем не менее независимо от того, облагается или нет налогом на добавленную стоимость реализация застройщиком объектов недвижимости по договорам купли-продажи либо реализация услуг застройщика, счета-фактуры застройщик все равно должен выписать.
Правда, можно воспользоваться разъяснениями финансистов, приведенными в письме Минфина России от 25 мая 2011 г. № 03-07-09/14.
В нем сказано, что, поскольку физические лица не являются плательщиками НДС и вычет применить не могут, счета-фактуры по товарам, оплаченным ими в безналичном порядке, возможно выписывать в одном экземпляре по итогам налогового периода (для учета реализации продавцом товаров, работ, услуг). При этом в случае отсутствия у продавца товаров информации о физических лицах в соответствующих строках счета-фактуры проставляются прочерки.
Важно запомнить

При ведении строительства по договорам долевого участия застройщик должен организовать раздельный учет доходов (в целях налогообложения прибыли организаций), а также операций, осуществляемых с использованием полученных от участников строительства средств, то есть расходов. Официальный порядок такого учета у застройщика нормативными документами не установлен, поэтому компания должна разработать его самостоятельно и утвердить в учетной политике.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: