Инвестиционные договоры: изменения в квалификации

1998
Дементьев А. Ю.
ООО "Аудит - Эскорт", генеральный директор
В постановлении ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 излагается новый подход к квалификации так называемых инвестиционных договоров (контрактов). Речь идет о договорах, согласно условиям которых финансирующая строительство сторона получает по его окончании право собственности на построенный объект или его часть. В чем суть изменений?

Различия существенны

Ранее арбитражные суды квалифицировали подобные сделки как самостоятельную разновидность договоров. В результате такой квалификации в бухгалтерском и налоговом учете сложилась следующая практика. Средства, полученные застройщиком от инвесторов, не расценивались как авансы, полученные в счет будущего выполнения работ или продажи товаров, а подлежали учету как целевые поступления для целей налогового учета и как расчеты с разными кредиторами в бухгалтерском учете.

Новый подход к квалификации инвестиционных договоров, озвученный Пленумом ВАС РФ, состоит в том, что такие сделки можно квалифицировать как разновидность следующих сделок, предусмотренных Гражданским кодексом РФ:

1) договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (глава 30 «Купля-продажа»);

2) договор подряда (глава 37 «Подряд»);

3) договор простого товарищества ( глава 55 «Простое товарищество») и т. д.

Итак, что же это означает для всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности? Теперь все будет зависеть от квалификации инвестиционного договора.

По всей видимости, в подавляющем большинстве случаев инвестиционный договор станет квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи в том случае, если в нем не будут присутствовать признаки подрядных отношений или договора простого товарищества.

Характерные признаки инвестиционных договоров

Рассмотрим основные признаки, которые могут свидетельствовать о наличии тех или иных отношений.

Договор подряда

Основным признаком договора подряда является то, что одна сторона (заказчик, он же в данном случае застройщик), имеющая право на земельный участок, предоставляет этот земельный участок другой стороне (подрядчику), которая обязуется построить на нем предусмотренное проектом здание (сооружение). Заказчик со своей стороны обязан принять результат выполненных подрядчиком работ и оплатить обусловленную договором цену.

Инвестиционный характер такой договор приобретает в том случае, если подрядчик по окончании работ получает в качестве их оплаты помещения в построенном объекте.

Тогда, в силу того что инвестиционные отношения в рамках капитального строительства будут рассматриваться как купля-продажа будущей недвижимой вещи, указанный договор подряда будет квалифицирован как смешанный договор, имеющий признаки договора подряда и договора купли-продажи.

Простое товарищество

По договору простого товарищества каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, производит работы, поставляет строительные материалы и т. д.) для достижения общей цели, а именно для создания объекта недвижимости. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.

Поэтому внесение застройщиком в качестве вклада в простое товарищество земельного участка (с возникновением общей долевой собственности на этот участок у всех товарищей) или права аренды на него (с появлением множества лиц на стороне арендатора) признается ключевым условием исполнения договора простого товарищества.

Договор купли-продажи

Во всех остальных случаях инвестиционные договоры, предметом которых является привлечение застройщиком денежных и иных средств для строительства здания (сооружения) с обязательством передачи в собственность инвестора построенного объекта (его части), следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимо отметить, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора.

Напомним, что средства, которые получены продавцом в счет будущей поставки товара, включаются в налоговую базу по НДС на день их получения.

Это касается товара, реализация которого облагается налогом на добавленную стоимость. В капитальном строительстве это прежде всего нежилые помещения, гаражи, а также машино-места.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


    Рассылка



    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×

    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: