Инвестор: организация учета

1973
Дементьев Д. А.
ООО "Аудит - Эскорт", аудитор
Инвесторы вкладывают инвестиции в капитальное строительство. Цель – получение прибыли путем дальнейшего использования построенных объектов или их последующей продажи (уступки имущественных прав на эти объекты) либо достижение иного полезного эффекта. О том, как учитывать инвестиции, – в нашей статье.

Основные понятия

В соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ под инвесторами в строительстве следует понимать юридических лиц, а также предпринимателей, осуществляющих инвестиции в капитальное строительство. Физических лиц, вкладывающих собственные средства в долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости для личного потребления, принято называть дольщиками, хотя с экономической точки зрения вкладываемые ими в строительство средства также являются инвестициями. Инвестиции включают денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности.

Основной субъект строительной деятельности

Строительство капитальных объектов регламентировано Градостроительным кодексом РФ, в соответствии с которым застройщик является основным субъектом строительной деятельности. Застройщик – это лицо, обеспечивающее строительство объекта на принадлежащем ему (на праве собственности или аренды) земельном участке.

Под обеспечением строительства подразумеваются не только подготовительные мероприятия и организация строительства, но и обеспечение финансирования строительства. Таким образом, основным инвестором любого строительства является застройщик, который и осуществляет капитальное строительство с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Если строительство ведется только за счет собственных и (или) заемных средств застройщика, то он является единственным инвестором такого строительства.Если для сооружения объекта застройщик привлекает средства других лиц, то такие лица также являются инвесторами строительства. А деятельность, связанную с привлечением средств сторонних инвесторов в строительство объектов, принято называть инвестиционно-строительной деятельностью.

Договорные отношения

Отношения между субъектами инвестиционно-строительной деятельности строятся на основе договора.

Если застройщик привлекает инвестиции в строительство жилых домов и иных объектов недвижимости от физических лиц (дольщиков), то взаимоотношения с ними застройщик строит на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Данным законом предусмотрена также возможность иных вариантов привлечения средств граждан для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Например, путем выпуска жилищных сертификатов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (в статье эти варианты не рассматриваются).

Построение взаимоотношений с инвесторами – юридическими лицами возможно в ином порядке, нежели предусмотрено законом № 214-ФЗ, но можно воспользоваться и указанным законодательным актом.

Если взаимоотношения застройщика с инвесторами основываются на положениях закона № 214-ФЗ, то между ними заключается договор участия в долевом строительстве, а инвестор называется участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (как с физическими, так и с юридическими лицами) считается заключенным с момента государственной регистрации.

Другой вариант привлечения инвестиций от юридических лиц в строительство капитальных объектов – это заключение с ними инвестиционного договора (контракта). Необходимо отметить, что законодательством об инвестиционной деятельности не установлена такая форма договора, как договор инвестирования.

Следовательно, это свободная форма договора, предусматривающая инвестирование на стадии строительства объекта и оформление проинвестированной части в собственность инвестора напрямую по окончании строительства.

Как и любой договор свободной формы, он имеет недостаток: квалификация его для целей бухгалтерского учета и налогообложения может вызывать определенные трудности и споры с контролирующими органами. Договор долевого участия в строительстве и инвестиционный договор могут быть заключены, а средства по ним получены на любой стадии строительства, до его окончания и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если объект построен, значит, инвестировать больше нечего, поэтому заключение таких договоров теряет свой экономический смысл.

Рассмотрим порядок учета и налогообложения у инвесторов, привлеченных застройщиками для инвестирования строительства капитальных объектов.

Бухгалтерский учет у инвесторов

Инвесторы, перечислившие средства на строительство по договорам с застройщиком, учитывают эти средства по дебету счета 76 до окончания строительства и получения от застройщика затрат на строительство.

Состав передаваемых документов

По окончании строительства застройщик представляет инвестору следующие документы.

1) Сводную ведомость затрат на строительство, составленную в произвольной форме, имеющую все реквизиты первичного документа, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

2) Сводный счет-фактуру на суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками. Они определяются пропорционально затратам, приходящимся на передаваемый объект долевого строительства, в общей сумме затрат на строительство. Сводный счет-фактура выписывается в порядке, предусмотренном письмом Минфина России от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07.

3) Копии «входящих» счетов-фактур, полученных от поставщиков и подрядчиков.

4) Копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты застройщиком НДС, предъявленного поставщиками и подрядчиками.

5) Акт на услуги застройщика, стоимость которых определяется как сумма вознаграждения, предусмотренного условиями договора, а также сумма разницы между ценой договора участия в долевом строительстве (инвестиционного договора для юридических лиц) и фактическими затратами на сооружение объекта долевого строительства.

6) Счет-фактуру на услуги застройщика.

7) Авизо на передачу на баланс дольщика затрат на строительство объекта долевого строительства на сумму позиций 1) и 2), составленное в произвольной форме, имеющее все реквизиты первичного документа, предусмотренные статьей 9 закона № 129-ФЗ.

Учет затрат на строительство

Если в процессе строительства у инвестора имелись собственные затраты, связанные со строительством (например, расходы на оплату услуг банка и процентов за пользование кредитом), то такие расходы могли учитываться на счете 08.

По окончании строительства после получения в установленном порядке от застройщика документов, подтверждающих произведенные затраты и суммы уплаченного налога на добавленную стоимость, инвесторы учитывают стоимость строительства полученной доли по дебету счета 08, а суммы НДС – по дебету счета 19.

В зависимости от того, для какой цели инвестор участвовал в строительстве объекта, счет 08 закрывается:

– в дебет счета 01, если строился объект основных средств;

– в дебет счета 41, если строился объект для целей дальнейшей продажи.

Приведем также другие типовые проводки по учету операций у инвестора:ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51br />
– перечислены средства по договорам участия в долевом строительстве (по инвестиционным договорам);

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76

– получены от застройщика расходы, связанные со строительством, в доле объекта, подлежащей получению инвестором по окончании строительства;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76

– получен НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками, по сводному счету-фактуре от застройщика;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76

– отражены услуги застройщика (после получения акта);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76

– учтен НДС по услугам застройщика;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

– произведен налоговый вычет по НДС, полученному от застройщика, в случае зачисления инвестором полученной доли в состав основных средств или для целей перепродажи, операция по которой облагается НДС;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 19

– включен в стоимость объекта НДС при перепродаже объекта, операция по которой не облагается НДС.

Особенности налогообложения

Для целей обложения налогом на прибыль доля, полученная инвестором по окончании строительства, с момента подачи документов на государственную регистрацию включается в состав основных средств (амортизируемого имущества) по фактической стоимости строительства либо после госрегистрации права собственности – в состав товаров, предназначенных для продажи.

Сумму НДС, полученную от застройщика по сводному счету-фактуре, можно принять к вычету согласно пункту 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ, если построен объект основных средств.

Также можно поступить и при построении объекта для целей дальнейшей продажи. Что касается объектов, реализация которых не облагается налогом (например, жилье), то к вычету налог не принимается, а его сумма включается в стоимость таких объектов.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что посетили наш сайт!

    Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

    Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

    Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: