Журнал «Учет в строительстве»

Журнал «Учет в строительстве» №5, май 2012 г. Открытые статьи <a href="http://www.stroychet.ru/">№5, май 2012 г.</a> Налоги Реконструкция и ремонт: особенности налогообложения Определить грань между ремонтом и реконструкцией на практике бывает достаточно трудно. Поэтому вопрос о классификации расходов нередко становится предметом спора с налоговыми органами. Последние разъяснения чиновников и арбитражная практика помогут принять правильное решение по учету затрат. <div class="header2">От квалификации работ зависит порядок налогообложения</div> При проверках налоговики проявляют повышенный интерес к расходам организации, связанным с проведением ремонтных работ. Особое внимание к таким расходам объясняется следующим: согласно пункту 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ, затраты на текущий или капитальный ремонт единовременно в полной сумме учитываются в расходах при исчислении налога на прибыль. В свою очередь затраты на реконструкцию увеличивают стоимость основного средства и списываются на расходы посредством начисления амортизации (п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ). Таким образом, правильная квалификация работ позволит избежать проблем с учетом указанных расходов в целях налогообложения прибыли. <div class="header2">Какие определения использовать</div> В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса РФ институты понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. <div class="header3">Понятие реконструкции определено кодексом</div> Поэтому организации при квалификации работ для целей налогообложения должны руководствоваться определением, приведенным в Налоговом кодексе РФ. Причем даже в том случае, когда в Градостроительном кодексе РФ дается более точное определение, например, в отношении реконструкции линейных объектов. >|В статье 1 Градостроительного кодекса РФ приведены понятия реконструкции объектов капитального строительства и реконструкции линейных объектов.|< Именно такой позиции придерживаются чиновники Минфина России (см. письмо от 15 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/87). В соответствии с пунктом 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. Таким образом, целью проведения реконструкции является улучшение (повышение) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта основных средств, например увеличение срока полезного использования, мощности и др. Данный вывод подтверждают и решения арбитражных судов. Так, в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2010 г. по делу № А65-33483/2009 отмечено, что на объекте недвижимости был выполнен комплекс строительно-монтажных работ, в результате которых изменились его основные технические показатели, произведена перепланировка помещений и увеличилось их количество, изменилось качество инженерно-технического обеспечения объекта недвижимости, увеличилась энергетическая нагрузка на помещения с 1,5 кВА на 2 кВА, изменилось назначение объекта недвижимости. В результате арбитры констатировали, что материалами дела доказан факт осуществления реконструкции здания. Кроме того, в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2011 г. по делу № А56-1315/2011 судьи отметили, что, согласно требованиям статьи 257 Налогового кодекса РФ, квалификация произведенных работ в качестве реконструкции в целях исчисления налога на прибыль может быть осуществлена только при наличии проекта реконструкции. <div class="header3">Какие работы относить к ремонтным</div> Понятие «ремонт» в действующем налоговом и бухгалтерском законодательстве отсутствует. В то же время с недавних пор в Градостроительном кодексе РФ появились определения капитального ремонта. Изменения в статью 1 Градостроительного кодекса РФ внесены Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ  . В частности, к капитальному ремонту объектов относится: – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций (исключением являются несущие строительные конструкции); – замена и (или) восстановление систем (сетей) инженерно-технического обеспечения объектов недвижимости или их элементов; – замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Кроме того, отдельно приведено определение капитального ремонта линейных объектов. Это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов недвижимости и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон указанных объектов. <div class="header2">Учет расходов на реконструкцию</div> При проведении реконструкции налогоплательщик за все время проведения работ должен обеспечить накопительный учет данных о затратах в разрезе всех элементов расходов (материалы, оплата труда, начисления на оплату труда, услуги сторонних организаций и др.). По окончании работ по реконструкции производится оценка первоначальной стоимости реконструированного объекта с учетом расходов на реконструкцию, включающих в том числе затраты на оплату услуг сторонних организаций. Следовательно, расходы по реконструкции до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию квалифицируются в качестве формирующих первоначальную стоимость амортизируемого имущества – основного средства. Указанные затраты после получения разрешения на ввод в эксплуатацию включаются в состав расходов посредством начисления амортизации в течение срока полезного использования объекта недвижимости. Таким образом, расходы по строительству объекта недвижимости учитываются в целях налогообложения прибыли с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, но не ранее 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором получено документальное подтверждение факта подачи документов на государственную регистрацию прав на объект (письмо Минфина России от 14 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/96). <div class="header2">Обоснование расходов на ремонт</div> Для того чтобы избежать претензии со стороны налоговой инспекции при проведении ремонта, необходимо иметь в наличии документы, обосновывающие проведение ремонта и подтверждающие затраты на его проведение. К таким документам относятся: дефектная ведомость, приказ руководителя организации о проведении ремонта, договор на выполнение ремонтных работ (если ремонт осуществляет фирма самостоятельно, необходимы планы (графики) ремонта, сметы расходов на ремонт, накладные на внутреннее перемещение объектов основных средств и на отпуск материалов для ремонта, расчетно-платежные ведомости на выплату зарплаты работникам, производящим ремонт), акт о приеме-сдаче отремонтированных объектов, технические характеристики объектов после ремонта, экспертные заключения. Данный подход разделяют и судьи. Например, в постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2011 г. по делу № А05-5601/2010 к документам, подтверждающим необходимость проведения капитального ремонта, а следовательно, и оправданность расходов, отнесены план ремонтных работ и дефектные ведомости. Судьи квалифицировали проведение работ в качестве ремонтно-строительных, поскольку в результате их выполнения не увеличились технико-экономические показатели объекта, необходимость работ вызвана износом конструкций здания и оборудования, которые требовали восстановления или замены в соответствии с установленными сроками капитального ремонта для продолжения дальнейшей эксплуатации объекта. При этом был устранен моральный износ имеющегося оборудования. Судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда (постановление от 14 сентября 2011 г. по делу № А56-1315/2011) проанализировали представленные договоры, дефектные ведомости, акты выполненных работ и счета-фактуры, а также заключения специалистов, полученные как в ходе выездной налоговой проверки, так и при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и решили, что в рассматриваемом случае был произведен ремонт здания. При этом материалами дела было установлено, что технико-экономические показатели объекта не изменились и, следовательно, проведенные организацией работы относятся к категории ремонтных, а их стоимость правомерно отнесена в состав расходов, связанных с поддержанием основного средства в рабочем состоянии.На основании судебных решений можно сделать вывод о том, что к ремонтным относятся такие виды работ, которые не приводят к улучшению характеристик объекта основных средств. Причем при ремонте можно использовать новые, более долговечные и экономичные запчасти и материалы (детали) вместо изношенных. Каширина М. В. http://www.stroychet.ru/reader.htm?id=2881 <a href="http://www.stroychet.ru/">№5, май 2012 г.</a> Налоги Продажа прав. Определение налоговой базы Передача имущественных прав на жилые дома, помещения и доли в них возможна и в случаях, когда право собственности на имущество еще не зарегистрировано. Дольщик может передать имущественные права третьему лицу по договору уступки до окончания строительства. Но при этом обязательно соблюдение установленного Гражданским кодексом РФ порядка. <div class="header2">В какой момент начислять НДС</div> Ситуация следующая. Организация по договору генподряда с застройщиком выполнила строительные работы. НДС, налог на прибыль с выручки уплачены. Параллельно заключены с застройщиком договоры участия в долевом строительстве на шесть квартир. Затем произведен взаимозачет встречных обязательств. После этого организация собралась продать имущественные права на квартиру физлицу (право собственности на квартиру пока не получено, поскольку дом еще не построен). Когда в этом случае начисляется НДС: после госрегистрации договора о переуступке прав или после поступления денег на расчетный счет? Какими проводками это отразить? <div class="header2">Определяем дату</div> Заключив с застройщиком договоры участия в долевом строительстве и полностью оплатив их, участник долевого строительства (организация-генподрядчик) становится обладателем имущественных прав. В данном случае – права требования от застройщика передачи квартир. Согласно пункту 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ, моментом определения налоговой базы по НДС, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7–11, 13–15 данной статьи, является наиболее ранняя из следующих дат: – день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав; – день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав. Но в рассматриваемой нами ситуации нужно руководствоваться пунктом 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ. В нем говорится о том, что при передаче имущественных прав в случаях, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ, момент определения налоговой базы устанавливается как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником. Заметим: последующая уступка или исполнение обязательства должником относится к случаям, указанным в пункте 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ – приобретение денежного требования у третьих лиц. И к нашему вопросу отношения не имеют. А операции по передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (доли в них), а также гаражи или машиноместа относятся к случаям, указанным в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ. При этом налоговая база определяется как разница между стоимостью (с учетом налога), по которой передаются указанные права, и расходами на их приобретение. Таким образом, в приведенной ситуации налог на добавленную стоимость должен быть начислен в день уступки, то есть в день госрегистрации договора об уступке прав. Именно этот день считается днем уступки, поскольку договор об уступке признается заключенным с момента его государственной регистрации (так как государственной регистрации подлежит сам договор участия в долевом строительстве). А это в свою очередь означает, что никаких платежей (от физического лица) до регистрации уступки быть не должно. Если даже они и имели место, то их нельзя квалифицировать как оплату по договору уступки, поскольку данный договор к моменту оплаты еще не был заключен: он может быть подписан, но не заключен с юридической точки зрения. Уступка считается состоявшейся с момента государственной регистрации договора уступки (в случае, если такая регистарция является обязательной). И тот факт, что на день уступки оплата от цессионария может еще не поступить, смущать не должен.  >|Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).|< <div class="header2">Отражаем в учете</div> Какими проводками отразить данную ситуацию в учете, покажем на конкретном примере. Пример . Дополним условия, приведенные в начале статьи, необходимыми цифрами: – цена договора участия в долевом строительстве, в отношении которого происходит уступка, – 3 000 000 руб.; – цена уступки – 3 200 000 руб. Бухгалтер генподрядчика отразил операции следующими записями: ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору долевого участия» (аналитический счет «Застройщик») КРЕДИТ 51 – 3 000 000 руб. – оплачена застройщику цена договора участия в долевом строительстве (по указанной квартире); ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору уступки» (аналитический счет «Цессионарий (новый дольщик)») КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы» – 3 200 000 руб. – уступлено право требования (договор уступки зарегистрирован); ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 30 508,47 руб. ((3 200 000 руб. – 3 000 000 руб.) ×  18/118) – начислен НДС по уступке; ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по договору долевого участия» (аналитический счет «Застройщик») – 3 000 000 руб. – списаны расходы на приобретение имущественного права; ДЕБЕТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» КРЕДИТ 99 – 169 491,53 руб. (3 200 000 – 3 000 000 – 30 508,47) – отражен финансовый результат от уступки (проводка приведена для наглядности, поскольку счет 91 закрывается на счет 99 только при формировании финансового результата на конец месяца); ДЕБЕТ 51 ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору уступки» (аналитический счет «Цессионарий (новый дольщик)») – 3 200 000 руб. – поступила оплата от цессионария (физлица). Если операции уступки прав являются обычным видом деятельности строительной организации, то есть производятся регулярно, а не разово, то вместо счета 91 «Прочие доходы и расходы» следует применять счет 90 «Продажи». Не забудьте, что выбранный порядок необходимо утвердить в учетной политике компании. Важно запомнить <div class="fon">Договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, так же как и основной договор, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ).</div> Жигачев Ю. В. http://www.stroychet.ru/reader.htm?id=2882