Схема строительства жилого дома

734

Вопрос

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, правильно ли я понимаю следующую схему строительства жилого многоквартирного дома: Пример строительства жилого дома: срок реализации проекта – 2 года, цена реализации по ДДУ (квартир, коммерческой недвижимости и подземного паркинга) - 1200 млн.р., цена участка, строительства дома, сетей и инфраструктуры – 1150 млн.руб. 1. Застройщик (ООО, находится на УСНО 6% с дохода) приобрел земельный участок, получил разрешение на строительство, заключил договор Генподряда, разместил декларацию на сайте, зарегистрировал пакет застройщика в УФРС, застраховал строительство. 2. Застройщик продаёт квартиры, т.е. заключает ДДУ. Сумма примерно 600 млн. руб. в год., но эта сумма не является доходом (выручкой) Застройщика, т.к. не подписаны акты выполненных работ. 3. Полученные средства по ДДУ Застройщик расходует на строительство дома (оплата по договору Генподряда и оплата за участок), на возведение объектов инженерного обеспечения (котельная, электрическая подстанция, подземный паркинг, благоустройство), иных объектов, связанных с проживание граждан. Сумма примерно 600 млн.руб. в первый год и 550 млн.р. во второй год. 4. До сдачи дома все кв.м. проданы по ДДУ и все расходы произведены (связанные со строительством дома и инфраструктуры), т.е. получается 1200 млн.р. (собрали средств по ДДУ) – 1150 млн.р. (потратили на участок и строительство) = 50 млн.р. (получили доход/выручку). 5. ООО должно заплатить налог 50 млн.р. х 6% = 3 млн.р., а остальную сумму (47 млн.р.) можно выплатить в качестве дивидендов учредителям, уплатив 13%. Заранее большое спасибо!

Ответ

Теоретически все так. Но, как говорится, дьявол таится в деталях. По порядку:

1). Последовательность и полнота действий, перечисленных в п. 1, может варьироваться в зависимости от требований местных органов власти.

2). Заключать ДДУ можно только после получения разрешения на строительство, которому предшествует большая и затратная подготовительная работа, включая полностью выполненное проектирование. Полученные от дольщиков средства являются для застройщика целевыми в силу п. 14 ст. 251 НК РФ. Соответственно, в доход для уплаты налога они не включаются. Однако, Налоговый кодекс предусматривает жесткое целевое расходование этих средств и ведение прозрачного учета по их расходованию. Никаких актов выполненных работ застройщик с дольщиками не подписывает ни в процессе строительства, ни после его окончания, поскольку отношения застройщика и дольщиков не являются подрядными. Лишь по окончании строительства и после получения разрешения на ввод, квартиры передаются дольщикам по актам приема-передачи.

3). Полученные по ДДУ средства застройщик расходует только в соответствии со ст. 18 Закона о долевом строительстве. Сюда не относятся расходы на строительство, например, сетевой инженерии, кроме локальных инженерных объектов, предназначенных только для подключения одного строящегося дома.

4). Потратить на строительство, можно, действительно, столько, сколько вы написали. Но из этих расходов придется вычесть расходы, которые за счет дольщиков отнести нельзя, например, расходы на строительство инженерных сетей, за исключением отдельных случаев. Тогда, при общем расходе 1150 млн руб., будет считаться, что за счет дольщиков вы потратили меньше, а разницу вы покрываете за свой счет. Тогда и полученная экономия увеличится на эту разницу, а, соответственно, увеличится и налоговая база по уплате налога.

5). Налог вы заплатите с фактически полученной экономии между полученными от дольщиков средствами и фактически потраченными, только на те мероприятия, которые перечислены в ст. 18 Закона о долевом строительстве. Фактически же этих расходов может быть значительно больше.

Так что, как говорится, гладко было на бумаге…


Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015