НДС при ДДУ жилых домов

1855

Вопрос

Здравствуйте! Прошу разъяснить порядок начисления НДС застройщиком при получении средств дольщиков, в течение строительства и по окончании строительства в случае, если застройщик выполняет СМР собственными силами с частичным привлечением подрядных организаций? Можно ли начислять НДС по окончании строительства дома на СМР, выполненные своими силами и эти же суммы принять к вычету? Какие проводки нужно сделать? Мы воспользовались льготой по НДС и по налогу на прибыль.

Ответ

Застройщик, привлекающий для строительства многоквартирного дома генерального подрядчика, выступает наподобие посредника (коллективного заказчика) в расчетах между таким подрядчиком и дольщиками: от последних застройщик получает деньги, которые расходует по направлениям, указанным в пункте 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ; сэкономленные средства переходят в собственность застройщика. Напомню норму ст. 992 ГК РФ: когда комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, дополнительная выгода делится между комитентом и комиссионером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Экономия – это и есть дополнительная выгода, остающаяся в распоряжении застройщика. На мой взгляд, в соответствии с толкованием, принятым в абз. 1 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, сделка застройщика и дольщика напоминает договор комиссии, в соответствии с которым застройщик-комиссионер покупает имущество у генподрядчика (хотя собственником построенного объекта он тоже не является). В соответствии с такой трактовкой экономия застройщика выступает его вознаграждением за услуги комиссионера (НДС не облагается), а средства дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика, не порождают доходов в целях налогообложения прибыли (доходом будет лишь экономия).

Если же застройщик не привлекает генподрядчика, то считать его статус посредническим оснований не имеется («транзитных» функций застройщик не осуществляет). В то же время из взаимосвязи абз. 2 п. 11 и первой фразы абз. 2 п. 4 Постановления № 54 следует, что толкование договоров участия в долевом строительстве как сделок купли-продажи будущих вещей (объектов долевого строительства) не является единственно возможным - суд может установить иное. Ваша компания самостоятельно осуществляет строительную деятельность на стройплощадке. При таких обстоятельствах дольщики выступают коллективным заказчиком, а договоры, ими заключенные, рассматриваются по правилам главы 37 «Подряд» ГК РФ. Услуг как таковых в данном случае застройщик не оказывает (не представляю, как их можно выделить). Полагаю, при таких обстоятельствах налогообложение застройщика осуществляется по схеме, принятой для подрядчика (без каких бы то ни было льгот). Эту позицию подтверждает письмо Минфина России от 26.10.2011 № 03-07-10/17. Договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем, не предполагает, что эту вещь создает продавец. Изготовление вещи регламентирует договор подряда (п. 1 ст. 703 ГК РФ). Подрядчик, как и комиссионер, не оформляет созданную вещь в собственность (п. 2 ст. 703 ГК РФ). Как видно, в целом я опиралась на правовую позицию Пленума ВАС РФ, однако ее конкретизировала. Реализации вещи как перехода права собственности на возмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ) от продавца (застройщика) к покупателю (дольщику) ни в первом, ни во втором варианте не происходит. А вот передача результата строительных работ налицо.

Как видите, я вышла за рамки разъяснений, содержащихся в Постановлении № 54. При этом я изложила свою точку зрения. Развернутых мнений других специалистов по данной проблеме я не обнаружила. А проблема же, конечно, имеется.

По СМР для собственного потребления ответ тут: http://stroychet.ru/express-otvet/nds-pri-ddu-na-mkd-u-zastroyshchika/.



Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015