Привлечение денежных средств

585

Вопрос

Наша организация строит жилой дом по 214-ФЗ. 1. Можем ли мы привлекать для строительства средства юридических лиц и по какому договору: долевого участия или договору инвестирования? 2. Может ли юридическое лицо по договору уступки права требования передать квартиру физическому лицу и в какой срок? 3. Какая сумма отражается в договоре уступки: указанная в ДДУ или может быть уже увеличенная? Если сумма увеличена, нужно ли вносить изменения и регистрировать их в Росреестре? 4. Если дольщик (инвестор) поставляет строительные материалы, можем ли мы провести зачет взаимных требований по ДДУ и договору поставки материалов?

Ответ

1. В настоящее время принята позиция, в соответствии с которой договоры инвестирования не имеют самостоятельного правового статуса. Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (п. 4, п. 11) разъяснено: при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д. Положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. П. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ гласит: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости …».

2. На мой взгляд, может. В силу п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Уступка представляет собой форму перемены лиц в обязательстве (гл. 24 ГК РФ), в результате которой гражданин становится стороной договора участия в долевом строительстве (пп. 1 п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ). Запрет на передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицам, содержащийся в п. 3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, распространяется на договоры, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, за исключением договора участия в долевом строительстве. По вопросу о сроках см. п. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ.

3. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору – самостоятельная сделка, которая характеризуется ценой, согласованной между цедентом и цессионарием. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Однако уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (п. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Возможна уступка с убытком (письма Минфина РФ от 05.07.2011 № 03-03-06/1/400, № 03-03-06/1/399). Уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации вне зависимости от его цены (ст. 17 Закона № 214-ФЗ).

4. Судебная практика показывает, что такая форма прекращения денежных обязательств дольщика не запрещена (постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу № А48-1319/2010(63), Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу № А55-13776/2011).



Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015