Бухучет заказчика-застройщика

1422

Вопрос

Застройщик -1 заказал проектно-сметную документацию, получил разрешение на строительство жилого дома и выполнил по договорам подряда часть строительно-монтажных работ. Затем застройщик-1 уступил права на земельный участок под строительство жилого дома застройщику-2, заключил с ним договор купли –продажи проектно-сметной документации, а также по договору купли-продажи застройщик-1 передал застройщику -2 результаты выполненных СМР, подтвержденных договорами подряда, справками по форме КС-2,КС-3. Правомерно ли отнесение на затраты по строительству объекта застройщиком -2 стоимости затрат по договорам купли-продажи проектно-сметной документации и результатов выполненных строительно-монтажных работ? Спасибо.

Ответ

Полагаю, вопрос возник в связи с тем, что Застройщик-2 намерен в дальнейшем привлекать денежные средства в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Состав затрат, на которые разрешено расходовать средства дольщиков (за исключением сумм, оговоренных в договорах участия в долевом строительстве как вознаграждение застройщика), носит закрытый характер (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). Среди них возмещение затрат на: (1) строительство (создание) многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией; (3) подготовку проектной документации. На мой взгляд, примененные законодателем формулировки предопределяют характер договоров, на основании которых застройщик вправе производить затраты. Поэтому речь идет о договорах подряда – строительного подряда (п. 2 ст. 740 ГК РФ) и подряда на выполнение проектных работ (п. 1 ст. 760 ГК РФ). Каждый из этих договором подразумевает протяженный процесс исполнения («строительство», «подготовка»). А Градостроительный кодекс (п. 13 ст. 1) не разграничивает строительство и создание зданий. Между тем застройщик заключил сделки иного характера – купли продажи: объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 13 Закона № 214-ФЗ) и проектно-сметной документации. В результате он стал их обладателем одномоментно. Вы сообщаете, что «по договору купли-продажи застройщик-1 передал застройщику-2 результаты выполненных СМР, подтвержденных договорами подряда, справками по форме КС-2, КС-3». Однако в соответствии с законодательством предметом купли-продажи является объект незавершенного строительства в целом (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ; п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вы всего лишь описали лишь способ определения цены (возмещение затрат Застройщика-1 на выполнение подрядных работ). Результаты выполненных строительных работ как таковые предметом купли-продажи быть не могут, продается вещь (в той или иной степени готовности). В отсутствие государственной регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством, сделка по его купле-продаже является недействительной (постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2009 № Ф09-3913/09-С6). При этом договор строительного подряда, заключенный на объект, должен быть расторгнут (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51, использован в определении ВАС РФ от 14.04.2010 № ВАС-4061/10). Если продажа проектов и технической документации произведена без предварительного заказа на их разработку со стороны покупателя, то такая документация должна рассматриваться как объект торговой операции, то есть как товар (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.12.2003 № А56-16284/03). В итоге формально Застройщик-2 не имеет права на возмещение своих затрат из средств дольщиков. Но на практике налоговая инспекция может «закрыть глаза» на ненадлежащую юридическую природу затрат, поскольку бюджет от перемены застройщика не пострадает. Противоположная позиция чревата нарушением основных начал налогового законодательства, в соответствии с которыми: при установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога, налоги должны иметь экономическое основание (п. 1, п. 3 ст. 3 НК РФ). Как видите, однозначной рекомендации по Вашему ситуации я дать не могу. Арбитражной практики я не обнаружила.



Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015