Определение экономии по долевому строительству

2861

Вопрос

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, как быть в такой ситуации. Заказчик-застройщик (ООО, на ОСНО) строит жилой дом подрядным способом, за счет собственных и привлеченных по ДДУ средств. Сводного сметного расчета нет (есть только проектная документация, прошедшая гос. экспертизу - непосредственно на строительную часть), никаких расчетов по содержанию службы заказчика-застройщика нет. Иной деятельностью ООО не занимается – только жилищное строительство. В бухгалтерском учете сумма фактических затрат на строительство накапливаются на счете 20 с отдельным обособлением затрат на содержание службы заказчика-застройщика (оплата труда, расходы на сметные программы, канц. товары, и прочее) и списывается в момент передачи квартир дольщикам (либо формирует стоимость готового жилья, если квартиры дольщикам не передаются, а используются для дальнейшей продажи). В договорах с дольщиками отдельно сумма вознаграждения за услуги заказчика-застройщика не выделена (в ДДУ определена только общая сумма – «стоимость возводимой квартиры составляет 5 млн. руб.). Вопрос: Как в таком случае для целей налогового учета должна определяться сумма экономии по окончании строительства – с учетом расходов на содержание службы заказчика-застройщика или без? Можно ли направлять долевые средства на оплату расходов на содержание службы заказчика-застройщика, или же это будет являться нецелевым использованием, так как в статье 18 закона № 214-ФЗ отдельного пункта по поводу содержания заказчика-застройщика нет, а в п. 1 ст. 18 говорится, что деньги можно тратить только на строительство в соответствии с проектной документацией, а раз у нас нет сводного сметного расчета – то содержание заказчика-застройщика не укладывается в «проектные» рамки?

Ответ

Мой ответ выходит за рамки Вашего вопроса, но без развернутой аргументации не обойтись.

К средствам целевого финансирования относятся денежные средства дольщиков, полученные застройщиком и использованное им по назначению, определенному п. 1 и п. 2 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Такая структура цены подразумевает раздельный учет затрат на строительство и затрат на содержание застройщика в процессе оказания им услуг. Эту позицию поддерживает п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ.

Теперь проанализируем требование о целевом использовании денежных средств, установленное в пп. 1 п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ: «денежные средства подлежат использованию в целях строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией». Из п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ следует, что строительство объекта необходимо отличать от оказания услуг застройщиком. Услуга – это совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Строительство - создание зданий (п. 13 ст. 1 ГСК РФ). Отношения по строительству объектов капитального строительства регламентирует Градостроительный кодекс (п. 1 ст. 4 ГСК РФ), а деятельность застройщика при долевом строительстве – исключительно Закон № 214-ФЗ, на такого застройщика Градостроительный кодекс не распространяется.

Я подвожу Вас к мысли, что наличие или отсутствие сводного сметного расчета не имеет решающего значения для решения вопроса об источнике финансирования содержания застройщика. Деятельность застройщика не относится к строительству, она характеризуется кодом ОКВЭД 74.20.1 «Деятельность в области архитектуры, инженерно-техническое проектирование в промышленности и строительстве» (письмо Минэкономразвития РФ от 21.08.2008 № Д18-1479). В ОКВЭД класс 74 - «Предоставление прочих видов услуг», в то время как «Строительство» - это класс 45.

Противопоставление проектной документации сводному сметному расчету (которое прослеживается в Вашем вопросе) – позиция в корне неверная. Дело в том, что если часть квартир в многоквартирном доме продается по государственным или муниципальным контрактам (п. 1 ст. 46.5 ГСК РФ), то сводный сметный расчет – обязательная составная часть проектной документации (пп. 1 п. 12, п. 13 ст. 48 ГСК РФ; п. 31 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87).

Более того, проектная декларация застройщика в обязательном порядке должна содержать информацию о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома (пп. 9.1 п. 1 ст. 21, п. 1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). На практике источником такой информации выступает сводный сметный расчет. В отсутствие сводного сметного расчета информация о планируемой стоимости строительства может быть признана недостоверной (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2011 по делу № А58-7519/2010).

Наконец, по юридической природе договор участия в долевом строительстве является договором купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Такое толкование договора позволяет четко разграничить средства, направляемые на создание вещи (приобретение товара), и издержки продавца (затраты на содержание застройщика). Разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 54, нивелируют сформированную в прежние годы противоположную позицию, в соответствии с которой содержание службы заказчика-застройщика рассматривалось как неотъемлемая часть общей суммы капитальных вложений в строительство объекта (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2009 № Ф04-3162/2008(5363-А45-26), поддержанное определением ВАС РФ от 11.09.2009 № ВАС-12046/09). В настоящее время такой подход устарел (в частности, письмо Минфина России от 05.08.2011 № 03-11-06/2/115 применению не подлежит).

Минфин России неоднократно разъяснял (в письмах от 29.04.2013 № 03-11-06/2/14986, от 31.07.2013 № 03-11-06/2/30742, от 19.03.2013 № 03-11-06/2/8421, от 22.07.2011 № 03-11-06/2/109), что экономия затрат на строительство объектов недвижимости определяется по окончании строительства в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика. Наличие или отсутствие сводного сметного расчета значения не имеет. К сожалению, свою позицию министерство не аргументирует. Я попыталась этот пробел восполнить. На мой взгляд, отстаивание иной учетной политики судебных перспектив не имеет (см. постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 № 17АП-3821/2014-АК).

Вывод: затраты на содержание застройщика в формировании экономии затрат на строительство не участвуют (даже при наличии сводного сметного расчета, в котором они оговорены). Но они являются расходами, уменьшающими доход в виде экономии.



Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015