Гаджиева Татьяна Дмитриевна

146

Вопрос

1. Собственники земельных участков - ООО и физ.лицо получили Разрешение Администрации города на строительство многоквартирного жилого дома с Торгово-коммерческим комплексом (ТКК) на первых двух этажах. ООО является "Застройщиком" и имеет с физ.лицом Договор о совместной деятельности о том, что после завершения строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию, физ.лицо получает совместно с ООО в собственность ТКК пропорционально своей площади земельных участков к общей площади участка, занятого под строительство. После завершения строительства Объекта земельный участок перейдет от собственников земельных участков к жильцам и собственнику ТКК. Рыночная стоимость земельных участков - миллионы рублей, ведь они должны быть заложены в стоимость 1 кв.м. жилья для участников долевого строительства квартир и на них должен быть построен ТКК. ВОПРОС: 1. Можно ли учесть в стоимости 1 кв.м. жилья рыночную стоимость земельных участков? 2. На какой период брать рыночную стоимость земельных участков - на начало или конец строительства Объекта? 3. Поскольку стоимость стройматериалов и оплата труда повышались в течение строительства Объекта, то стоимость 1 кв.м. жилья для участников долевого строительства не может же быть одинаковой в разные периоды времени? Главное, чтобы эти средства шли на возмещение затрат? 2. Юр.лицо на ОСНО строит жилой дом. Основной вид деятельности - Производство общестроительных работ по возведению зданий. К завершению строительства остались стройматериалы (кирпич и т.д.). Организация хочет продать эти стройматериалы. ВОПРОС: 1. Продажу этих ТМЦ надо обязательно провести через ККМ, или можно обойтись без кассового аппарата? Ведь из-за двух-трех наименований, придется приобрести кассовый аппарат, понести какие-то расходы.

Ответ

Застройщик, привлекающийденежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома, должен иметь земельный участок в собственности или на праве аренды, на праве субаренды. Основание – п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Это право подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).На основании договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) земельный участок, подлежащий застройке, становится общей долевой собственностью товарищей (п. 1 ст. 1043 ГК РФ). Это право подлежит (требует) государственной регистрации (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"). Использование для долевого строительства земельного участка, находящегося в общей собственности (двух лиц), законодательством не предусмотрено (ст. 244 ГК РФ, пп. 3 п. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ).На мой взгляд, в условиях договора простого товарищества возникает множественность лиц на стороне застройщика.Между тем в Постановлении ФАС Уральского округа от 05.05.2011 N Ф09-2042/11-С1 по делу N А50-21200/2010 отмечено, что простое товарищество не является юридическим лицом и не соответствует требованиям, предъявляемым Законом N 214-ФЗ к понятию застройщика, а потому оснований для привлечения денежных средств от физических лиц в счет приобретения последними квартир в строящемся жилом доме данный договор не дает.В итоге полагаю, что первоначально Вам необходимо привести земельные отношения с соответствие с требованиями Закона № 214-ФЗ.Теперь по Вашим конкретным вопросам.Денежные средства участников долевого строительства подлежат использованию на: 1) возмещение затрат на приобретение права собственности на земельные участки, на которых осуществляется строительство; 2) оплату услуг застройщика, если это специально предусмотрено договорами участия в долевом строительстве (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). Второй вариант как раз и позволяет заложить в цену 1 кв.мрыночную стоимость земли (за минусом фактически понесенных Вами затрат, то есть реально уплаченных денег). Договором могут быть предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Однако такие изменения потребуют государственной регистрации, как и сам договор (ст. 17 Закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 452 ГК РФ).


Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015