Вильцер О.Б.

170

Вопрос

Здравствуйте, организация застройщик , осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. На начальном этапе застройщик заключал договора займа с третьими лицами. С инвесторами застройщик заключает инвестиционные договора и договора долевого участи, в которых прописана возможность использования инвестиционных взносов на "Возмещение затрат на погашение кредитов и займов, а т. ж. процентов по ним, в случае финансирования работ по проектированию и строительству Объекта за счет кредитных ресурсов". Вопрос: Каков порядок отражения в налоговом учете застройщика суммы процентов по займам, направленных на создание объекта строительства, если в инвестиционных договорах возмещение % прописано, как одна из возможностей использования инвест. взносов? Спасибо.

Ответ

Федеральный закон от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ внес изменения в статью 18 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …». Теперь статья 18 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ содержит закрытый перечень направлений использования целевых средств участников долевого строительства, и возмещение затрат застройщика на уплату процентов по кредитам/займам в ней не предусмотрено. Таким образом, с момента вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ данное условие в договоре участия в долевом строительстве является ничтожным.Порядок учета в налоговом учете процентов за пользование заемными средствами, направленными на строительство, приведен в ряде писем Минфина и УФНС, а именно:- письмо Минфина РФ от 22.10.2007 г. № 03-03-06/1/731,- письмо Минфина РФ от 14.12.2007 г. № 03-03-06/1/855,- письмо УФНС по г. Москве от 27.12.2007 г. № 20-12/124750,- письмо Минфина РФ от 14.02.2008 г. № 03-03-06/1/94,- письмо Минфина РФ от 13.05.2008 г. № 03-03-06/1/306,- письмо Минфина РФ от 15.08.2008 г. № 03-03-06/1/465.Из них следует, что проценты за пользование кредитными/заемными средствами, привлеченными для финансирования строительства, учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль в составе внереализационных расходов (разумеется, в пределах норм). А это значит, что уплата процентов осуществляется за счет собственных средств застройщика, а не за счет средств участников долевого строительства.Отмечу, что в письме Минфина РФ от 13.05.2008 г. № 03-03-06/1/306 обращено внимание на п. 1 ст. 272 НК РФ, в котором, в частности, сказано, что «в случае, если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов». Т.е. имеется в виду (с учетом положений п. 2 ст. 271 НК РФ), что если застройщик в налоговом учете начисляет доход расчетным методом каждый отчетный/налоговый период, а не одномоментно на дату передачи инвестору объекта недвижимости (например, квартиры), то и соответствующие расходы застройщика, в т.ч. внереализационные, должны также равномерно распределяться налогоплательщиком (в соответствии с его учетной политикой). Однако на практике я не встречал застройщиков, которые бы начисляли расчетным методом указанные доходы/расходы (как в бухгалтерском, так и в налоговом учетах). Особенно если учесть, что зачастую застройщик может определить размер своего вознаграждения не ранее окончания строительства.Справедливости ради стоит отметить, что было письмо Минфина РФ от 01.03.2007 г. № 03-03-06/1/140, в котором дан прямо противоположный ответ – что проценты по заемным средствам должны включаться в налоговом учете в первоначальную стоимость объекта строительства. Однако это письмо самое раннее из перечисленных выше и на данный момент, похоже, изъято из базы, поэтому руководствоваться им не следует.Что же касается договоров инвестирования, заключаемых на основании Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (их еще называют договоры соинвестирования), то в них ничто не мешает прописать условие о возмещении инвестором (соинвестором) застройщику процентов по кредитам/займам. При строительстве жилого дома заключение таких договоров, в частности, возможно, если инвестором (соинвестором) выступает юридическое лицо. Однако ничто не мешает заключать и с ними договоры участия в долевом строительстве на основании Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (на практике, если при строительстве жилого дома с физ. лицами заключаются договоры участия в долевом строительстве, то они также заключаются и с юр. лицами). Если все же принято решение о заключении с юр. лицами договоров соинвестирования (на основании Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ) с указанным выше условием о возмещении процентов, то тогда часть процентов, относящаяся к строительству объектов недвижимости, подлежащих передаче юр. лицам на основании таких договоров, в налоговом учете застройщика не учитывается.


Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015