Зернова Юлия Александровна

262

Вопрос

Добрый день! Ситуация: ЗАО «Строительная компания» является заказчиком, застройщиком, генподрядчиком строительства жилого дома. Жилой дом строится за счет собственных средств ЗАО «Строительная компания» и заемных средств коммерческого банка в пропорции 20:80. Жилой дом по проекту состоит из жилых помещений, встроенных помещений (коммерческие помещения) и отдельно стоящего полузаглубленного подземного паркинга. Реализация жилых помещений происходит не по закону №214-ФЗ, а по предварительным договорам купли-продажи по следующей схеме, разработанной банком-кредитором. С физическими лицами, желающими приобрести квартиру в данном жилом доме заключается договор на резервирование жилых помещений (квартиры), в котором указывается номер квартиры, ее метраж, общая стоимость и прочие существенные условия договора. В качестве обеспечения оплаты договора купли-продажи покупатель обязуется открыть в банке-кредиторе Целевой накопительный счет, на котором размещает сумму, необходимую для оплаты Основного договора купли-продажи. После ввода объекта в эксплуатацию ЗАО «Строительная компания» оформляет права собственности на жилые помещения (на каждую квартиру). Далее ЗАО «Строительная компания» подписывает с покупателями, зарезервировавшими квартиры, Основные договоры купли-продажи. После регистрации договора и перехода права собственности на покупателя, зарезервированные средства на целевых накопительных счетах банком-кредитором перечисляются на счет ЗАО «Строительная компания». В ходе реализации проекта с согласия банка-кредитора был привлечен сторонний соинвестор на встроенные помещения и места в паркинге, с которым заключены договоры соинвестирования по строительству встроенных помещений и паркинга с передачей ему этих площадей. Договоры соинвестирования еще не оплачены. Если они будут оплачены соинвестором до конца строительства, то эти помещения будут переданы соинвестору, если нет, то на них будут оформлены права собственности ЗАО «Строительная компания». 1. Каков порядок обложения НДС при строительстве и реализации жилых помещений по вышеуказанной схеме? 2. Каков порядок обложения НДС при строительстве и реализации встроенных помещений и паркинга по договору соинвестирования? 3. Каков порядок обложения НДС при строительстве и реализации встроенных помещений и паркинга, если на них будут оформлены права собственности ЗАО «Строительная компания» с последующей перепродажей покупателям? 4. Каков порядок обложения НДС при строительстве встроенных помещений, если на эти помещения будут оформлены права собственности ЗАО «Строительная компания» с последующей сдачей в аренду?

Ответ

Часть 1. Прежде всего мое внимание привлекла описанная Вами схема взаимоотношений по договорам купли-продажи. В аналогичной ситуации претензиик банку со стороны Федеральной антимонопольной службы описаны в постановлении ФАС Поволжского округа от 10.02.2009 № А06-4652/2008, поддержанном определением ВАС РФ от 18.06.2009 № 7051/09. Данный судебный прецедент получил дальнейшее развитие в постановлении ФАС Поволжского округа от 10.11.2009 по делу № А06-1580/2009 (поддержано определением ВАС РФ от 11.02.2010 № 501/10). Этот спор после упорной борьбы решился в пользу банка ввиду оперативного изменения сторонами условий соглашения о платежах покупателей. А разбирательство с продавцом квартир отражено в постановлении ФАС Поволжского округа от 26.07.2010 по делу № А06-1730/2009 (поддержано определением ВАС РФ от 07.12.2010 № 15990/10). Вы сообщаете, что Ваши покупатели ОБЯЗУЮТСЯобязуется открыть в определенном банке целевой накопительный счет. Обратите внимание: в соответствии Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (п. 2 и пп. 5 п. 1 ст. 11) коммерческим организациям запрещается координация экономической деятельности хозяйствующих субъектов, если такая координация приводит или может привести к навязыванию контрагенту условий договора, не относящихся к предмету договора (в частности, необоснованные требования о передаче финансовых средств). Кстати, в одном из вышеназванных постановлений раскрыты условия кредитования банком строительства объекта: «Компания ОБЯЗАНА в течение 20 календарных дней с даты принятия Банком решения о кредитовании строительства Объекта разработать и согласовать с Банком проект договора о резервировании площадей Объекта и предварительного договора купли-продажи, заключаемых с покупателями площадей Объекта». На мой взгляд, такая формулировка неблагоприятна для застройщика и с точки зрения запрета на привлечение денежных средств граждан для строительства, установленного в п. 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Собственно говоря, денежные средства граждан фактически привлечены через посредника, которым выступает банк. Скажем, банковское финансирование в режиме кредитной линии может быть синхронизировано с поступлением денег физлиц на целевые накопительные счета. Тем не менее, в целях налогообложения Ваши сделки с покупателями не являются недействительными. А перспективы привлечения к ответственности по статье 14.28 (п. 1) КоАП РФ – отдельная тема, притом спорная. Административные вопросы строительства к компетенции налоговых органов не относятся, поэтому полагаю, что Ваша схема финансирования налоговых рисковне порождает.Часть 2. Теперь о НДС. Вы сообщаете: «ЗАО «Строительная компания» является заказчиком, застройщиком, генподрядчиком строительства жилого дома. Жилой дом строится за счет собственных средств ЗАО «Строительная компания» и заемных средств коммерческого банка». При таких обстоятельствах ЗАО выступает «производителем» строительной продукции и учитывает помещения (после оформления прав собственности), предназначенные для продажи, на счете 43 «Готовая продукция». Налогами облагается лишь реализация (по договорам купли-продажи) помещений в установленном порядке (реализация жилых помещений от налогообложения освобождается на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). По-видимому, впаркинге Вы собираетесь продавать права собственности на машино-места. К этим сделкам применяется правовой режим нежилых помещений. Денежные средства покупателей с целевых накопительных счетов поступают к Вам в оплату уже состоявшейся купли-продажи. Если отдельные помещения Вы собираетесь сдавать в аренду, то они переводятся на счет 01 «Основные средства». Переклассификация не порождает налоговых последствий по НДС. Подчеркну: в связи помещениями, предназначенными для продажи или последующего использования в качестве объектов основных средств, объектов налогообложения НДС в процессе строительства у Вас не возникает. Эту позицию поддерживает определение ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-3309/10:«При строительстве объектов с целью их последующей продажи объект обложения налогом на добавленную стоимость возникает при реализации построенного объекта. В силу этого не имеет правового значения то, осуществлялось ли в период строительства его финансирование третьими лицами, и были ли заключены соответствующие договоры, предполагающие отчуждение построенных объектов». Что касается денежных средств соинвестора, то для ЗАО они представляют собой вознаграждение заказчика-застройщика и вознаграждение генподрядчика. Облагаются ли НДС эти суммы как АВАНСЫ ПОЛУЧЕННЫЕ – вопрос спорный. Благоприятная для Вас позиция отражена в определении ВАС РФ от 21.02.2007 № 1273/07.


Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015