Савина Наталья Николаевна

244

Вопрос

Добрый день! Меня интересует вопрос по НДС. Наше предприятие является заказчиком- застройщиком торгово- офисного центра . С инвесторами будем заключать инвестиционные договора с выделением суммы НДС. Срок строительства по проекту 3года.Когда можно передать НДС по выполненным СМР инвесторам,по этапам работ или после сдачи всего объекта в эксплуатацию? Какими бухгалтерскими документами можно оформить эту операцию?

Ответ

Согласно статье 168 НК РФ, НДС предъявляется покупателю дополнительно к цене договора (если реализация товаров, работ, услуг облагается налогом). По инвестиционному договору инвестор передает застройщику средства для строительства и получает результат по окончании строительства объекта. При этом, передача застройщиком инвестору результата в виде доли построенного объекта не является для застройщика реализацией товаров (работ, услуг), кроме суммы вознаграждения, которое может входить в сумму инвестиций или выделяться отдельно в цене договора. Таким образом, в инвестиционном договоре сумма НДС с инвестиционного взноса, не содержащего в себе вознаграждения застройщика, выделяться не должна, поскольку сумма инвестиций, получаемая застройщиком, не связана с реализацией им товаров (работ, услуг). В условиях же договора следует записать, что застройщик должен передать инвестору затраты, связанные со строительством его доли, включая суммы налога, предъявленного поставщиками и подрядчиками застройщику при строительстве. Теоретически, передать НДС инвестору в части той доли строительства, которая подлежит передаче ему по окончании строительства, можно на любой стадии строительства. Однако, для того, чтобы инвестор смог принять этот НДС к налоговому вычету, должны соблюдаться следующие условия (согласно пункту 1 статьи 171 НК РФ):1). Должны иметься счета-фактуры, полученные от подрядчиков по объемам принятых застройщиком работ.2). Должны иметься первичные документы, подтверждающие затраты по строительству той доли, которая подлежит передаче инвестору по окончании строительства.3). Затраты по строительству доли, подлежащей передаче инвестору по окончании строительства, должны быть переданы для учета на баланс инвестору, поскольку один НДС без затрат по строительству передаваться не может.Проблемы с первым условием видятся в том, что, согласно статье 169 НК РФ, подрядчик может выписать счет-фактуру застройщику после сдачи ему результата работ (когда у подрядчика будет реализация). Согласно статье 753 НК РФ, сдать результат работ застройщику можно только после окончания выполнения всех работ по договору, либо после сдачи этапа работ, если поэтапная сдача работ предусмотрена условиями договора подряда. Чтобы предусмотреть поэтапную сдачу, этапы нужно выделить в договоре, с указанием объемов работ, входящий в этап, сроков их выполнения, цены каждого этапа. В практике такие договоры встречаются крайне редко, поскольку застройщику не выгодно принимать работы этапами, поскольку после приемки каждого этапа к нему переходят риски случайной гибели или повреждения результата работ (т.е., если со строящимся объектом что-то случится, все расходы лягут на застройщика). При этом, акты по форме КС-2, как правило, не подтверждают этапы, а лишь свидетельствуют об объемах работ, выполненных подрядчиком за конкретным месяц. Минфин выразил свое мнение по данному вопросу в письме от 20 марта 2009 г. N 03-07-10/07.Со вторым условием проблемы видятся в том, что первичные документы, подтверждают расходы по строительству всего объекта, и выделить из них те расходы, которые относятся исключительно к доле конкретного инвестора на стадии строительства, не представляется возможным. Сделать это можно только по окончании строительства, когда застройщик соберет все расходы по строительству и поделит их между всеми инвесторами пропорционально, например, площадям, передаваемым инвесторам согласно условиям инвестиционных договоров.С третьим условием тоже проблемы, поскольку централизованный учет затрат по строительству должен вестись у застройщика, который должен определить в учете полную стоимость строительства, а не «разбрасывать» эти затраты по инвесторам. И только по окончании строительства эти затраты могут быть распределены между инвесторами и переданы им. Об этом Минфин рассказал в своем письме от 18 мая 2006 г. N 07-05-03/02.Вот и получается, что НДС можно передать инвесторам только по окончании строительства вместе с затратами на строительство той доли, которая передается конкретному инвестору согласно условиям инвестиционного договора. Для этого не предусмотрено унифицированных документов. На практике затраты передаются согласно сводной ведомости затрат, составляемой в произвольном порядке, с наличием реквизитов первичного документа, предусмотренных статьей 9 Закона «О бухгалтерском учете». НДС передается на основании сводного счета-фактуры, составляемого в соответствии с письмами Минфина РФ (например, письмо от 5 декабря 2008 г. N 03-07-09/40). Желательно формы этих документов приложить к инвестиционным договорам, чтобы потом не было конфликта между застройщиком и инвестором.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015