Если работа подрядчика оплачена коттеджами

2161
Дементьев А. Ю.
ООО "Аудит - Эскорт", генеральный директор
Застройщик предлагает генподрядчику в счет расчетов за выполненные работы долю в строящемся объекте. Такая ситуация довольно типична для строительного комплекса. Как подрядчик может распорядиться полученным имуществом? Есть ли правовые ограничения? Давайте разбираться…

Что делать с полученным имуществом?

Рассмотрим ситуацию. Компания выполняет функции генподрядчика по строительству блокированных жилых домов (коттеджей). Застройщик предлагает заключить договор инвестирования на их строительство. По нему в качестве оплаты за СМР будет передано в собственность несколько коттеджей. Может ли компания произвести уступку прав физлицам на данные коттеджи по заключенному договору инвестирования и прием денежных средств за эти коттеджи? И не подпадают ли такие отношения с застройщиком под действие Федерального закона от 30 декабря № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»?

Оформление взаимоотношений

Если генподрядчик согласен с предложением застройщика, то важно правильно оформить такие отношения. Нельзя, например, иметь на руках только договор генподряда, а в качестве расчетов получить по акту квартиру или коттедж. Прежде нужно юридически подготовить условия для передачи генподрядчику коттеджей. Для этого необходимо наряду с договором генподряда заключить инвестиционный договор или договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым генподрядчик будет выступать в качестве инвестора или дольщика. В нем следует предусмотреть, что свой инвестиционный взнос генподрядчик будет вносить стоимостью результатов выполненных работ по строительству объекта. Кроме того, надо определить и иные существенные условия, такие как общая сумма инвестиционного взноса (цена договора участия в долевом строительстве), сроки и порядок передачи застройщиком доли, причитающейся генподрядчику по окончании строительства, и т. д. По мере выполнения и приемки застройщиком результатов осуществленных генподрядчиком работ составляется акт взаиморасчетов.

В соответствии с актом стороны подтверждают, что стоимость принятых застройщиком работ засчитывается им в счет суммы инвестиционного взноса генподрядчика по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве.

Передача прав на объекты

Теоретически генподрядчик вправе передать права требования к застройщику на коттеджи, являющиеся предметом инвестиционного договора, физическим лицам. Однако в этом случае необходимо выполнение целого ряда условий.

Учитываем требования законодательства

Если застройщик осуществляет строительство коттеджей в рамках закона № 214-ФЗ, то для того, чтобы дольщик – юридическое лицо имел право уступить имущественные права на эти коттеджи физическим лицам, его отношения с застройщиком должны отвечать требованиям указанного закона. То есть договор обязан пройти госрегистрацию. А вот подпадает строительство коттеджей под действие закона № 214-ФЗ или нет, решать нужно в каждом конкретном случае. Большинство юристов едины в мнении, что если речь идет об индивидуальном строительстве (сооружение одного коттеджа), то говорить о долевом строительстве не приходится (нет объектов долевого строительства в составе строящегося объекта).

Но на практике в ряде муниципальных образований местные органы власти требуют наличие отношений, оформленных согласно закону № 214-ФЗ. Застройщики в этом случае предпочитают не спорить, поскольку вообще можно лишиться права строительства на этой территории. Тогда и договор между застройщиком и генподрядчиком должен быть оформлен как договор участия в долевом строительстве, если генподрядчик намерен уступать свои права по договору физлицам. А договор уступки с физическим лицом должен пройти госрегистрацию.

Определяем права генподрядчика

Прежде чем заключить договор уступки права требования на коттедж с физическим лицом, надо определить, в какой части это право имеется у генподрядчика на момент заключения такого договора.

Дело в том, что заключить договор уступки с физлицом генподрядчику желательно еще до окончания строительства того объекта, права на который передаются. Но к этому времени инвестор (в нашем случае – генподрядчик) еще не выполнил свои обязательства по строительству коттеджа. А значит, не вся сумма инвестиционного взноса внесена им в счет оплаты договора, заключенного с застройщиком. В таком случае для установления размера имеющихся прав, нужно выяснить:

– в какой сумме они оплачены (какая часть работ и на какую сумму засчитана застройщиком в счет оплаты инвестиционного взноса генподрядчика);

– какую сумму еще следует заплатить по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве.

Это необходимо по следующей причине. Если генподрядчик уступает физлицу права требования, не оплаченные в полном объеме, то вместе с ними он должен передать и остаток задолженности перед застройщиком в счет оплаты по инвестиционному договору. Данное условие обязательно, если взаимоотношения генподрядчика и застройщика оформлены в соответствии с законом № 214-ФЗ, и желательно, если отношения строятся на основании инвестиционного договора. То есть остаток задолженности должен гасить уже новый правообладатель. Что крайне затруднительно сделать. Ведь физлицо не может взять на себя обязательства генподрядчика достроить объект и таким образом рассчитаться с застройщиком за сооружение коттеджа. Здесь придется предпринимать более радикальные шаги, вовлекая в эти отношения застройщика, который даст согласие получить в счет расчетов по договору с генподрядчиком-инвестором оставшуюся часть денежными средствами от физлица, которыми он потом рассчитается с генподрядчиком за выполненные работы. Это потребует внесения изменений в инвестиционный договор (договор участия в долевом строительстве) с генподрядчиком со всеми вытекающими последствиями. Поэтому для оформления такой уступки квалификация юристов должна быть очень высока. Любое пренебрежение к указанным нюансам порождает значительные риски для всех заинтересованных сторон в части квалификации оформленных отношений и, как следствие, для налогообложения сделки.

Как снизить риски

Для снижения рисков и сложностей оформления отношений, включая возможность подпасть под закон № 214-ФЗ, инвесторы применяют практику заключения с физлицами предварительных договоров купли-продажи (в нашем случае – коттеджей).

Предварительный договор купли-продажи – это неимущественный договор, по которому лишь определяются условия и сроки заключения основного договора купли-продажи, включая цену договора. Будущий продавец по такому договору не принимает на себя обязательство передать коттедж. Соответственно будущий покупатель не принимает на себя обязательство оплатить цену договора. Это все произойдет, когда стороны заключат основной договор купли-продажи. То есть не ранее того момента, когда инвестор (генподрядчик) оформит свое право собственности на законченный объект.

Проблема с предварительными договорами купли-продажи состоит в том, что будущий продавец (в нашем случае – генподрядчик), как правило, хочет получить деньги от будущего покупателя еще до оформления основного договора. Но поскольку продавец по такому договору не имеет обязательств передать товар (коттедж), то и права на получение предоплаты у него также нет. На практике в предварительном договоре предусматривается внесение будущим покупателем так называемого обеспечительного платежа. Для продавца это гарантия того, что покупатель не откажется заключить основной договор, – в случае отказа обеспечительный платеж полностью (или частично) остается у продавца. Судите сами, согласится или нет покупатель подписать предварительный договор на подобных условиях. Но если в договоре их не раскрыть, статус обеспечительного платежа становится непонятным. Отсюда риск, что данная сумма может быть включена в состав доходов продавца на дату ее получения как внереализационный доход.Важно запомнить

Согласно статье 1 закона № 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только:

– на основании договора участия в долевом строительстве;

– путем выпуска жилищных сертификатов;

– жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: