Капитальные вложения в улучшение земель

3992
Милакова И. С.
ЗАО "2К Аудит – Деловые Консультации/Морисон Интернешнл", директор департамента налогового консультирования и разрешения налоговых споров
У строительной организации в собственности земельный участок. Какие работы считать его улучшением? И увеличивают ли произведенные затраты первоначальную стоимость участка?

Что относится к улучшению участка

Ответ на этот вопрос будет зависеть от цели проведения работ и их состава.

Нормативное регулирование

Скажем сразу: в законодательных актах РФ отсутствует как таковое определение понятия «улучшение земельного участка».В Программе социально - экономического развития России на среднесрочную перспективу (2002–2004 годы), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910 - р, находим лишь упоминание о нем.Так, в пункте 3.1.7 Программы, посвященном развитию рынка земли и других объектов недвижимости, сказано, что реформирование правоотношений в указанной сфере включает, в том числе, оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений земельного участка.Официального перечня затрат и работ, относящихся к улучшению земель, тоже не существует.Исследовав письма налоговых органов и судебную практику, можно сделать вывод о том, что к улучшению могут относиться следующие затраты:– на обеспечение доступа к коммуникационным сетям и энергоснабжению (письмо УФНС России по г. Москве от 9 июля 2009 г. № 16 - 12/070233);–на проведение работ по размещению автостоянки – с нанесением слоя песчаной отсыпки и щебня, возведением линий электропередачи, установлением столбов (постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 6 марта 2009 г. № Ф04 - 725/2009(1683 - А45 - 9);– на благоустройство участка, иные изменения его свойств и характеристик за счет проведения разного рода строительных работ.Это лишь примерный перечень, закрытым он не является.Отметим, что в нормативных документах, регламентирующих ведение бухгалтерского учета, существует такое понятие, как «капитальные вложения на коренное улучшение земель».Под ним понимаются осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы (п. 5 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н).При этом при квалификации работ в качестве мелиоративных строительной компании необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 10 января 1996 г. № 4 - ФЗ «О мелиорации земель», так как мелиоративные мероприятия следует отличать от рекультивации земель. >|Основные положения о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы утверждены приказом Минприроды России от 22 декабря 1995 г. № 525, Роскомзема № 67.|<Таким образом, к улучшению земельного участка может быть отнесено и проведение разного рода работ, которые связаны с улучшением его качественных характеристик как объекта землепользования, и проведение работ, связанных с подготовкой участка к использованию в строительной деятельности.

Как на практике?

В коммерческой деятельности широко используется такой термин, как девелопмент.Девелопмент – это процесс качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности.В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимости приобретает более высокую рыночную стоимость путем подготовки его для осуществления инвестиционных и коммерческих целей.Состав предлагаемых услуг обычно следующий:–разработка концепции;–изменение разрешенного вида использования земли;– проведение инженерно - геологических и экологических изысканий на земельном участке;– оформление полного пакета разрешений и согласований,– градостроительная проработка;–получение технических условий на инженерные коммуникации;–согласование проекта застройки (генерального плана) и сводного плана сетей;–получение разрешения на строительство и др.

Бухгалтерский учет

Нормами бухгалтерского законодательства предусмотрено, что капитальные вложения на коренное улучшение земель могут учитываться как отдельный инвентарный объект в составе основных средств (п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н; п. 5 ПБУ 6/01; п. 3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). То есть в таком случае в бухгалтерском учете расходы не будут увеличивать первоначальную стоимость земельного участка.При этом капитальные вложения на коренное улучшение земель включаются в состав основных средств (в виде отдельного объекта) ежегодно в сумме затрат, относящихся к принятым в отчетном году в эксплуатацию площадям, независимо от даты окончания всего комплекса работ (п. 13 ПБУ 6/01).Однако обращаем внимание на то, что земельных участков, находящихся в собственности организации, это не касается. Правила учета для них уточнены в пункте 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств. Там определено, что капитальные вложения на коренное улучшение земель по участку, находящемуся в собственности организации, учитываются в составе инвентарного объекта, в который осуществлены капитальные вложения. Из чего следует, что если организация проводит капитальные вложения в коренное улучшение земельных участков, находящихся у нее на праве собственности, то она должна учесть произведенные затраты в стоимости участка, а не формировать отдельный объект основных средств в виде капитальных вложений на коренное улучшение земель. Как следует из уточнения, приведенного в Методических указаниях, это возможно лишь для «несобственных» земельных участков (взятых в аренду у государства, используемых на праве владения и т. д.). Такой же принцип используется и в налоговом учете (об этом скажем ниже).Важно также помнить, что земельный участок – неамортизируемый объект основных средств.

Налоговый учет

В целях налогообложения прибыли земля амортизации не подлежит (п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ).При этом прямо установлено, что капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в объекты основных средств признаются амортизируемым имуществом только в отношении арендованного либо безвозмездно полученного имущества.Согласно пункту 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ, первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям. И хотя приведенные в статье расшифровки модернизации, реконструкции и т. д. к земле малоприменимы, все же приобретение земельным участком новых качеств можно признать его дооборудованием. И, соответственно, отнести стоимость работ по улучшению основного средства, в результате которого изменились его назначение либо качественные характеристики, на увеличение первоначальной стоимости участка.

Особенности учета затрат, связанные со строительством

Поскольку улучшение участка может производиться как с целью его дальнейшей продажи, так и в рамках договора по строительству на нем объекта недвижимости, отметим еще один аспект, актуальный для строительных компаний.

Прочие расходы

Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7 - ФЗ «Об охране окружающей среды» (п. 1 ст. 37) установлено, что строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам с соблюдением требований технических регламентов в области охраны окружающей среды. Так, согласно статье 38 данного закона, запрещается ввод в эксплуатацию объектов без завершения предусмотренных проектами работ по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством РФ.В Налоговом кодексе РФ есть специальная норма (п. 2 ст. 261).В ней определено, что расходы на подготовку территории к ведению строительных работ, в том числе на устройство временных подъездных путей и дорог, подготовку площадок для строительства соответствующих сооружений и т. п., включаются в состав прочих расходов равномерно в течение пяти лет, но не более срока эксплуатации. >|С 1 января 2011 года расходы на освоение природных ресурсов (в том числе и на проведение работ, связанных с подготовкой к строительству) будут признаваться равномерно в течение двух, а не пяти лет (п. 10 ст. 10 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 229 - ФЗ).|

Включение затрат в стоимость строительства

В то же время следует учитывать позицию финансистов, изложенную в письмах Минфина России от 28 апреля 2010 г. № 03 - 03 - 06/1/298 и от 8 декабря 2008 г. № 03 - 03 - 06/1/680.Специалисты главного финансового ведомства отметили, что в случае, если указанные расходы непосредственно связаны со строительством объектов, которые в дальнейшем могут стать постоянно эксплуатируемыми основными средствами, их следует учитывать по каждому создаваемому объекту основных средств на основании пункта 4 статьи 325 Налогового кодекса РФ. И впоследствии амортизировать.А единовременно в составе прочих расходов могут быть учтены лишь затраты на строительство временных сооружений (создаваемых на срок, не превышающий 12 месяцев, или первоначальной стоимостью не более 20 000 руб.), которые для целей налогообложения не признаются амортизируемым имуществом. Остальные нужно включать в стоимость строящегося объекта.Вместе с тем чиновники напомнили, что если некоторые затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе он отнесет такие затраты (п. 4 ст. 252 Налогового кодекса РФ).


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: