Передача имущественных прав в счет оплаты работ

2161
Дементьев А. Ю.
ООО "Аудит - Эскорт", генеральный директор
Генподрядчик заключил с заказчиком-застройщиком договор инвестирования в строительство (оплата идет не деньгами, а работами). Выполнено 50 процентов договора, но генподрядчик хочет переуступить свои права субподрядчику в счет долга. Как оформить и отразить в учете указанные операции?

Юридическое оформление прав

Для того чтобы уступить имущественные права на получение по окончании строительства части построенного объекта, подлежащего передаче от заказчика к генподрядчику на основании договора инвестирования, нужно определиться, права на какие объекты возникли у генподрядчика. Только возникшее имущественное право на конкретные объекты может являться предметом договора уступки (цессии). Следовательно, генподрядчику нужно определить с застройщиком, стоимость каких строящихся объектов (жилых и нежилых помещений) считается оплаченной генподрядчиком в счет выполненных подрядных работ.

Для этого сначала составляется акт с застройщиком о зачете стоимости выполненных работ в счет суммы инвестиционного взноса, подлежащего оплате генподрядчиком по договору инвестирования. Такой зачет будет отражен в учете генподрядчика проводкой Дебет 76 Кредит 62 (закрывается задолженность застройщика за выполненные работы и возникает дебиторская задолженность на сумму уплаченного инвестиционного взноса).

Затем с застройщиком следует подписать документ, подтверждающий, что в результате уплаты части суммы инвестиционного взноса у генподрядчика возникло имущественное право на конкретные объекты, с перечислением этих объектов (квартир, нежилых помещений). В таком документе указывается в том числе и стоимость этого полученного имущественного права относительно каждого объекта.

Последующая уступка

Теперь генподрядчик имеет право уступить свои имущественные права субподрядчику. Причем могут быть переданы права на часть объектов или на весь инвестиционный договор.


Частичная передача

Дата уступки определяется условиями договора. Это может быть и дата заключения договора, и дата оплаты стоимости уступаемого права, либо какая-то другая.

На дату уступки генподрядчик отражает выручку от реализации имущественного права проводкой Дебет 62 Кредит 91 (или Кредит 90, если уступка является для генподрядчика обычным видом деятельности).

Налог на добавленную стоимость с уступки начисляется проводкой Дебет 91 (90) Кредит 68. Исчисляется налог в соответствии с пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ по жилым помещениям и машино-местам как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права с учетом налога, и расходами на их приобретение, а по нежилым помещениям – в общем порядке со всей стоимости уступки.

Стоимость приобретенного уступаемого имущественного права, подтвержденная документом, подписанным с застройщиком, списывается проводкой Дебет 91 (90) Кредит 76.

Задолженность субподрядчику за выполненные им работы генподрядчик закрывает проводкой Дебет 60 Кредит 62 (в счет расчетов за уступленное имущественное право).

Передаются все права по договору

Если речь идет об уступке субподрядчику прав и обязанностей по всему инвестиционному договору, то для начала необходимо подтвердить, что стоимость выполненных генподрядных работ зачтена в счет уплаты взноса по указанному договору. Для этого генподрядчик составляет акт с застройщиком. Затем с согласия застройщика заключается договор уступки прав и обязанностей по инвестиционному договору с переводом долга генподрядчика по этому договору на нового инвестора (субподрядчика). Скорее всего такой договор будет рассмотрен налоговыми органами как уступка имущественного права, возникшего на сумму фактически внесенного (зачтенного в счет выполненных работ) инвестиционного взноса. Передача имущественного права облагается НДС в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ в общем порядке. Следовательно, генподрядчик должен будет начислить налог со стоимости уступки и выдать субподрядчику счет-фактуру. В учете генподрядчика данные операции будут отражены проводками, указанными выше.

В договоре уступки определяется также сумма обязательств нового инвестора (субподрядчика) по внесению недостающей части инвестиционного взноса. Эту обязанность субподрядчик исполняет перед застройщиком.

Расторжение договора

Возможен также третий вариант, когда генподрядчик расторгает с застройщиком договор инвестирования с обязанностью застройщика возвратить генподрядчику сумму внесенного (зачтенного в счет выполненных работ) инвестиционного взноса. Одновременно застройщик заключает новый договор инвестирования с субподрядчиком с обязанностью последнего оплатить сумму инвестиционного взноса.

Затем составляется акт взаиморасчетов между генподрядчиком, застройщиком и субподрядчиком. В нем задолженность застройщика по возврату инвестиционного взноса принимает на себя новый инвестор (субподрядчик), а задолженность генподрядчика за выполненные субподрядные работы засчитывается в счет возникшей задолженности субподрядчика по возврату генподрядчику суммы инвестиционного взноса.

Важно запомнить
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора свое встречное требование к первоначальному кредитору.

Зачет производится, если требование возникло по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения либо он не указан или определен моментом востребования.

Не допускается зачет требований, если по заявлению другой стороны к требованию может быть применен срок исковой давности и этот срок истек, а также в случаях возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью, взыскания алиментов и др. (ст. 410–412 Гражданского кодекса РФ).

Предметом договора цессии является имущественное право
Дата уступки определяется условиями договора
Передача имущественного права облагается НДС


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: