Расходы на землю могут быть учтены

1362
Организация (заказчик-застройщик) реализует квартиры в построенном ею за счет собственных средств многоквартирном доме по договорам купли-продажи. Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности среди прочего земельный участок, на котором расположен данный дом. Вправе ли организация уменьшить доходы от реализации квартир на расходы по приобретению у юридического лица земельного участка, передаваемого собственникам жилья?
ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 3 июня 2010 г. № 03-03-06/1/375

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо и по вопросу, относящемуся к своей компетенции, сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 НК РФ.

Пунктом 1 статьи 39 НК РФ определено, что реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как установлено пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

При этом согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, при реализации заказчиком-застройщиком по договору купли-продажи квартир в построенном им многоквартирном доме с переходом права собственности на указанные квартиры переходит и право собственности на соответствующую часть земельного участка, на котором расположен данный дом.

Учитывая изложенное, при реализации заказчиком-застройщиком квартиры в построенном им многоквартирном доме, доходы от реализации указанной квартиры он вправе уменьшить, в том числе, на пропорциональную размеру общей площади квартиры долю расходов на приобретение земельного участка, на котором расположен данный дом.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Учитывая, что земельный участок в Едином государственном реестре прав зарегистрирован на заказчика-застройщика, то при продаже квартиры в принадлежащем застройщику доме должны быть определены доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части прав на земельный участок.

Таким образом, по нашему мнению, расходы в виде стоимости земельного участка (его части) заказчик-застройщик вправе учесть в целях подпункта 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на земельный участок (его часть), на котором расположен многоквартирный дом, путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заместитель директора департамента С.В. Разгулин


Комментарий эксперта журнала «Учет в строительстве» А.А. Ивановой

Согласно статье 264.1 Налогового кодекса РФ, расходы на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включаются в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности. Таким образом, строительная организация вправе учитывать стоимость указанных участков (частями) в налоговых расходах практически сразу после приобретения.

В случаях же, если земельные участки находились в собственности и приобретались у юридических или физических лиц, указанный порядок учета расходов применять нельзя. Поскольку затраты, связанные с приобретением данных участков, для целей налогообложения прибыли не учитываются, то есть не включаются в расходы после покупки в том числе и через амортизационные начисления (см. письмо Минфина России от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/313).

В то же время в подпункте 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ прямо предусмотрена возможность при реализации прочего имущества (не являющегося амортизируемым) уменьшить доходы от его реализации на расходы по его приобретению и таким образом стоимость земельного участка может быть учтена при его продаже.

В связи с этим возникает вопрос, а вправе ли организация уменьшить доходы от реализации квартир на расходы по приобретению у юридического лица земельного участка, на котором построен многоквартирный дом? То есть учесть затраты на покупку земельного участка при его выбытии – передаче собственникам жилья, учитывая, что согласно жилищному законодательству собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности среди прочего земельный участок, на котором расположен дом. Финансисты ответили на этот вопрос положительно. Они отметили, что при реализации заказчиком-застройщиком по договору купли-продажи квартир в построенном им многоквартирном доме с переходом права собственности на указанные квартиры переходит и право собственности на соответствующую часть земельного участка. Поэтому заказчик-застройщик вправе уменьшить доход от реализации квартиры на долю расходов на приобретение земельного участка, на котором расположен данный дом. Причем долю расходов необходимо рассчитывать пропорционально размеру общей площади реализованной квартиры.

Следует также учитывать, что возможность списания указанных расходов появляется у организации только после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на земельный участок (его часть), на котором расположен многоквартирный дом.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: