Выкуп квартиры у работника

1445
Яковлева Е. И.
специалист по налогообложению
Организация планирует выкупить у работника квартиру, которая пока находится в залоге у банка - работник выплачивает за нее кредит. Причем до того, как квартира перейдет в собственность организации, она собирается перечислять работнику деньги, которые пойдут на погашение кредита и процентов по нему. Оформить такую выдачу денег можно двумя способами.
Способ I: аренда с правом выкупаМежду организацией и работником может быть заключен договор аренды квартиры с последующим выкупом. Причем, если условие о выкупе не было заранее предусмотрено, стороны могут заключить дополнительное соглашение.

Указанный договор содержит в себе нормы двух договоров - аренды и купли-продажи (п. 3 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). В части договора, регламентирующего пользование имуществом, стороны руководствуются правилами о договоре аренды. При этом уплачиваемая арендная плата представляет собой именно плату за пользование имуществом, несмотря на то, что она может засчитываться в выкупную цену квартиры. В части выкупа в договоре должны содержаться условия, существенные для договора купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04).

При таком варианте право собственности на квартиру перейдет к организации только после того, как она уплатит выкупную цену.

Причем, согласно пунктам 1, 2 статьи 624 Гражданского кодекса РФ, стороны могут договориться, что в цену будет засчитана выплачиваемая аренда.

Уплата аренды будет отражаться в бухучете организации следующим образом:ДЕБЕТ 26 (91) КРЕДИТ 73- отражена стоимость аренды за месяц;ДЕБЕТ 73
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДФЛ»- удержан с работника налог на доходы физических лиц (ведь аренда - доход, с которого организация как налоговый агент должна удержать налог);

Арендная плата не облагается ЕСН, ведь это не плата за труд и не оплата по гражданско-правовому договору.

ДЕБЕТ 73 КРЕДИТ 51 (50)

- перечислена (выдана из кассы) работнику арендная плата (за минусом удержанного налога).

Суммы, перечисляемые в счет выкупной цены имущества, включать в расходы нельзя - ни в бухгалтерском учете, ни в налоговом учете (п. 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации», п. 5 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Они образуют дебиторскую задолженность:
ДЕБЕТ 73 КРЕДИТ 51 (50)- перечислена (выдана из кассы) работнику частичная выкупная цена имущества.

Эта задолженность будет погашена на дату выкупа имущества.

Выкуп квартиры по договору аренды отражается в бухучете организации как ее покупка. При этом первоначальная стоимость квартиры будет равна ее выкупной цене.

А вот налоговый учет операции зависит от того, как организация использует арендованную квартиру.

Учесть арендные платежи в целях налогообложения получится только в том случае, если квартира используется, так скажем, в производственных целях, к примеру, для проживания командированных работников. Тогда и выкупленную квартиру организация сможет включить в состав амортизационного имущества. А аргументы здесь такие.

Во-первых, квартиры не исключены из состава амортизируемого имущества и не включены в перечень объектов, не подлежащих амортизации (п. 2, 3 ст. 256 Налогового кодекса РФ). А во-вторых, если квартира используется для извлечения дохода (например, для проживания командированных работников или сдачи в аренду), то она полностью соответствует понятию амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

Хотя чиновники по этому поводу иногда бывают излишне категоричны.

Поскольку существует законодательный запрет на использование жилых помещений в производственных целях (для этого жилье сначала нужно перевести в нежилой фонд), чиновники полагают, что амортизировать квартиры нельзя - до тех пор, пока они не будут переведены в нежилой фонд. Однако, если у организации и возникнет спор с налоговиками, скорее всего она сможет отстоять свое право на амортизацию в суде. И тому есть подтверждения (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 октября 2006 г. № А56-38512/2005).

СДЕЛКУ ДОЛЖЕН ОДОБРИТЬ БАНКВ пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи (дарения, обмена, внесения в качестве вклада) лишь с согласия залогодержателя. В данном случае банк выступает залогодержателем, а физическое лицо (заемщик) - залогодателем.

Таким образом, на совершение сделки с квартирой нужно получить письменное согласие банка.
Способ II: выплата денегМожно оформить выплату работнику денежных средств на погашение ипотечного кредита и процентов по нему в виде материальной помощи.

Что касается выплаты денег в счет погашения процентов, то с 1 января этого года они учитываются при исчислении налога на прибыль как расходы на оплату труда, но в размере не более 3 процентов от этой суммы (п. 24.1 ст. 255 Налогового кодекса РФ). Такая льгота будет действовать всего лишь три года - до 1 января 2012 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 158-ФЗ).

Данные выплаты не облагаются налогом на доходы физических лиц и ЕСН (п. 40 ст. 217, подп. 17 п. 1 ст. 238 Налогового кодекса РФ).

А как подтвердить, что проценты гасятся именно по ипотечному кредиту?

Для этого работник должен представить документы, свидетельствующие о том, что кредит получен и израсходован на приобретение или строительство жилья. Также работник представляет свидетельство о праве собственности на недвижимость; договор на приобретение жилья; акт о передаче ему жилого помещения; копии платежных документов, подтверждающих уплату процентов за кредит.

Обратите внимание: от налогообложения освобождаются выплаты на возмещение процентов по кредиту исключительно работникам. Соответственно, все документы на квартиру должны быть оформлены именно на этого человека: и в кредитном договоре, и в договоре купли-продажи, и в платежных документах должен быть указан сам работник, а не члены его семьи.

В бухучете подобные выплаты будут отражаться проводками: ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 70- начислена выплата работнику в счет погашения процентов по кредиту;ДЕБЕТ 70 КРЕДИТ 51 (50)- перечислены (выданы из кассы) работнику деньги.

Материальная помощь работнику на погашение самого кредита (как доход работника) подпадает под обложение НДФЛ, ЕСН и взносами на пенсионное страхование.

После всех расчетов с банком между физическим лицом и организацией может быть подписан договор о передаче организации квартиры безвозмездно. При этом организации придется включить рыночную стоимость квартиры во внереализационные доходы (п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ). Поэтому такой способ оформления сделки для организации не выгоден.

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ

Организация выплачивает работнику материальную помощь на погашение основного долга по ипотечному кредиту. С этого года из пункта 23 статьи 270 Налогового кодекса РФ исключена конкретизация расходов как не учитываемых в целях налогообложения прибыли в виде материальной помощи на полное или частичное погашение кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилья. Можно ли считать, что выплаты на погашение самого кредита можно отнести к расходам в целях налогообложения прибыли?Нет, так считать нельзя.

Действительно, с 1 января 2009 года пункт 23 статьи 270 Налогового кодекса РФ действует в новой редакции. Теперь здесь прописано, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде сумм материальной помощи работникам. Какой именно, не уточнено.

Одновременно с этим с 1 января 2009 года статья 255 Налогового кодекса РФ дополнена пунктом 24.1: к расходам на оплату труда относятся расходы на возмещение затрат работников по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение или строительство жилого помещения. Правда, в размере, не превышающем 3 процентов суммы оплаты труда.

Итак, можно сделать вывод о том, что с 1 января 2009 года к расходам для целей налогообложения прибыли могут быть отнесены только выплаты на возмещение затрат работников по уплате процентов по ипотечным кредитам.
Расходы в виде материальной помощи работникам на погашение самого кредита как до, так и после 1 января 2009 года в целях налогообло- жения прибыли не учитываются.
Д.В. Осипов,
консультант отдела налогообложения прибыли (дохода) организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: