Заказчик рассчитался недвижимостью...

2443
Дементьев А. Ю.
ООО "Аудит - Эскорт", генеральный директор
Строительная организация-подрядчик (на общей системе налогообложения) получила в счет оплаты выполненных ею работ нежилое помещение стоимостью 3 млн руб., а затем решила продать его по рыночной цене - за 5 млн руб. Расходов по этой операции нет. Какие документы нужно оформить? В качестве чего учесть объект - как товар или как доходное вложение? Как отразить операцию в бухгалтерском и налоговом учете?
Как провести зачет

Если помещение является собственностью заказчика, он может продать его подрядчику, заключив с ним договор купли-продажи. А затем зачесть стоимость помещения в счет оплаты выполненных по договору строительного подряда работ. ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ

Здесь мы имеем дело с двумя сделками: с договором подряда, в соответствии с которым подрядчик выполнил и сдал заказчику строительно-монтажные работы (СМР) на сумму 3 млн руб., и с договором купли-продажи нежилого помещения, по которому заказчик продал подрядчику за 3 млн руб. нежилое помещение.
При этом производится зачет взаимных требований по двум самостоятельным сделкам, что должно быть оформлено соответствующим соглашением или актом о взаимозачете.
Суммы НДС по каждому договору должны быть перечислены сторонами друг другу денежными средствами, как это было предусмотрено пунктом 4 статьи 168 Налогового кодекса РФ (в старой редакции). Обратите внимание: сделать это необходимо только в случае, если результаты работ и помещение были приняты сторонами к учету до 31 декабря 2008 года включительно. Изменения в Налоговый кодекс РФ внесены Федеральным законом от 26 ноября 2008 г. № 224-ФЗ.
Дело в том, что пункт 4 статьи 168 Налогового кодекса РФ с 1 января 2009 года утратил силу, и по общему правилу перечислять НДС в этом случае деньгами больше не требуется.
Итак, для проведения указанной операции, кроме имеющегося договора подряда и документов, подтверждающих стоимость выполненных работ (акта приемки-сдачи работ заказчику по форме, предусмотренной условиями договора подряда и счета фактуры, выписанного подрядчиком), нужно оформить документы:
- договор купли-продажи нежилого помещения (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ);
- акт приема-передачи помещения (унифицированной формы для приобретения объекта недвижимости в качестве товара нет, поэтому акт может быть составлен в произвольной форме);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости при покупке помещения
(п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ);
- документы (справку, выписку из реестра) о государственной регистрации прекращения права собственности при последующей продаже помещения (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ);
- счет-фактуру от продавца помещения на дату перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, то есть на дату регистрации права собственности покупателя (п. 3 ст. 167, п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85);
- акт о взаимозачете.
БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Приобретенное для целей дальнейшей продажи помещение организация-подрядчик учитывает по дебету счета 41 «Товары» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» с выделением НДС на счете 19 «НДС по приобретенным ценностям» (сумма налога принимается к вычету при соблюдении условий п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). На счете 41 учитывается также и сумма госпошлины, уплаченная при регистрации права собственности на приобретенное помещение. Проведение взаимозачета отражается по дебету счета 60 в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», прекращая задолженность заказчика по сданным ему СМР.
Затем подрядчик продает полученное помещение по договору купли-продажи за 5 млн руб., то есть совершает торговую операцию. Уплаченная при регистрации прекращения права собственности госпошлина учитывается по дебету счета 44 «Расходы на продажу». Как отразить эту ситуацию в учете, покажем на примере.

РАЗМЕР ГОСПОШЛИНЫ

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества с организаций взимается государственная пошлина в размере 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
ПРИМЕР
Итак, исходя из имеющихся цифр и условий (результаты работ и помещение были приняты сторонами к учету до 31 декабря
2008 года включительно), бухгалтер организации-подрядчика должен сделать в учете последовательно (в соответствии с первичными документами) следующие записи.

При сдаче работ заказчику:
ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
- 3 000 000 руб. - отражена сдача работ заказчику;ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 457 627,12 руб. (2 542 372,88 руб. х 18%) - начислен НДС с суммы реализации.

При покупке помещения:
ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 60
- 2 542 372,88 руб. - отражена стоимость приобретенного объекта недвижимости (без НДС);
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
- 457 627,12 руб. - выделен НДС, предъявленный продавцом;ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по госпошлине»
КРЕДИТ 51 - 7500 руб. - уплачена госпошлина за регистрацию права собственности на помещение;ДЕБЕТ 41
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 7500 руб. - учтена госпошлина в стоимости приобретенного объекта.

При проведении взаимозачета:ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
- 2 542 372,88 руб. - произведен взаимозачет обязательств (без учета НДС);ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 457 627,12 руб. - получена сумма НДС от заказчика (за выполненные работы);ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
- 457 627,12 руб. - перечислена сумма НДС заказчику (за приобретенное помещение);ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
КРЕДИТ 19
- 457 627,12 руб. - принят к вычету НДС по приобретенному у заказчика помещению.

При продаже объекта покупателю:ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по госпошлине»
КРЕДИТ 51
- 7500 руб. - уплачена госпошлина за регистрацию прекращения права собственности на помещение;ДЕБЕТ 44
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»- 7500 руб. - учтена в расходах на продажу госпошлина;ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
- 5 000 000 руб. - отражена выручка от реализации помещения;ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 762 711,86 руб. (4 237 288,14 руб. х 18%) - начислен НДС с суммы реализации помещения;ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 41- 2 549 872,88 руб. (2 542 372,88 + 7500) - списана стоимость приобретения помещения и госпошлина за регистрацию права собственности;ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 44
- 7500 руб. - списана госпошлина за регистрацию;ДЕБЕТ 99
КРЕДИТ 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж»
- 1 679 915,26 руб. (5 000 000 - 762 711,86 - 2 549 872,88 - 7500) - отражена прибыль от продажи помещения (для упрощения примера приведен только расчет результата по сделке продажи полученного нежилого помещения без учета других сумм, формирующих финансовый результат организации в целом).
НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

По сделке продажи помещения, полученного в счет оплаты выполненных работ, в налоговом учете организации-подрядчика признается доход от реализации помещения (по цене продажи без учета НДС). А стоимость приобретения помещения учитывается в качестве налоговых расходов в соответствии с нормами пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ. Обращаем внимание на то, что госпошлину, согласно разъяснениям Минфина России, приведенным в письме от 16 февраля 2006 г. № 03-03-04/1/116, можно учесть в составе прочих расходов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.
Реализация полученного помещения облагается НДС.
Таким образом, исходя из условий приведенного примера, если рассматривать сделку продажи полученного помещения отдельно от других операций подрядчика, организация должна начислить следующие суммы налогов:
- НДС - в сумме 762 711,86 руб. (при этом следует учитывать, что сумма НДС, равная 457 627,12 руб., по приобретенному объекту недвижимости принимается к вычету);
- налог на прибыль организаций - в сумме 403 179,66 руб. (1 679 915,26 руб. х 24%).Возможны другие варианты
Необходимо отметить, что, поскольку условия получения нежилого помещения в вопросе не конкретизированы, варианты получения помещения могут быть и другими. УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ

Например, объект, в котором расположено помещение, находится в стадии строительства. И у заказчика есть имущественные права на него (право требования к застройщику), которые он передает подрядчику по договору уступки права требования. При этом стоимость уступки засчитывается в счет расчетов за выполненные работы. В этом случае также имеют место две сделки: договор подряда, по которому заказчик принял выполненные работы, и договор уступки права требования помещения.
Отражение зачета взаимных требований и перечисление налога на добавленную стоимость производится так же, как и в первом случае.
Для учета имущественных прав используется счет 58 «Финансовые вложения». В бухгалтерском учете подрядчика делаются записи:ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 60
- отражена сумма финансовых вложений в имущественные права;ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
- выделен НДС по приобретенным финансовым вложениям (если есть);ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
- произведен зачет взаимных требований;ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
- принят к вычету НДС, предъявленный по договору цессии.

Впоследствии подрядчик уступает полученное от заказчика имущественное право третьему лицу за 5 млн руб. В учете это отражается следующим образом:ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»- отражена выручка от реализации имущественных прав на помещение;ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС с суммы уступки права требования;ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 58
- списана стоимость приобретения имущественного права.

В налоговом учете признается доход от продажи имущественного права в сумме сделки (без НДС), а в качестве расходов учитывается стоимость приобретения имущественного права.

ЧТО ТАКОЕ ЦЕССИЯ

Операция по уступке права требования называется цессией.
Лицо, передающее долг своего покупателя (прежний кредитор), является цедентом.
Лицо, принимающее требование (новый кредитор), - цессионарием.
Отношения, возникающие при смене контрагентов договора, регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ (уступке права требования посвящены ст. 388-390).
ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ

На практике возможна и такая ситуация.
Объект, в котором расположено помещение, находится в стадии строительства. Подрядчик является одним из инвесторов, заключивших с застройщиком договор инвестирования. По условиям договора инвестор вносит инвестиционный взнос путем выполнения строительно-монтажных работ на этом или ином объекте для застройщика. И в этом случае совершаются две сделки: одна - по договору подряда, другая - по договору инвестирования (либо договору участия в долевом строительстве).
При этом составляется соглашение или акт о том, что стоимость выполненных работ по договору подряда засчитывается
в счет обязательств инвестора (подрядчика) по внесению инвестиционного взноса. Сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая уплате за объемы выполненных работ, перечисляется заказчиком подрядчику платежным поручением, а в счет инвестиций засчитывается сумма стоимости СМР за минусом НДС.
В учете подрядчика операция отражается с использованием счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
В налоговом учете, как и в предыдущем случае, подлежит отражению доход от продажи имущественного права и расходы, связанные с приобретением этого имущественного права. Таким образом, во всех рассмотренных ситуациях алгоритм расчета будет одинаковым и по сделке реализации переданного в счет оплаты выполненных работ имущества строительной компании придется уплатить НДС и налог на прибыль с полученного дохода.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: