Без проектной декларации строить нельзя

7225
Ярошенко Н. О.
налоговый консультант
Привлекать средства дольщиков для строительства многоквартирных домов разрешено только при соблюдении определенных требований. Одним из них является обязательное представление проектной декларации. О том, какие сведения в нее включаются, как внести изменения, в каком порядке нужно опубликовать декларацию и чем грозит ее непредставление, расскажем в нашей статье.
Как заполнить декларацию
Проектная декларация должна включать в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.
Перечень необходимых сведений приведен в статьях 20, 21 Федерального закона от 30 декабр 2004 г. № 214-ФЗ.ЧТО НУЖНО СООБЩИТЬ ЗАСТРОЙЩИКУ О СЕБЕ...
Данный раздел должен содержать информацию:
- о наименовании, местонахождении застройщика, режиме его работы;
- о государственной регистрации;
- об учредителях, которые обладают 5 и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица (наименование организации или фамилия, имя, отчество физического лица и процент голосов, принадлежащий каждому учредителю);
- о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение предшествующих трех лет, с указанием местонахождения этих объектов, сроков ввода их в эксплуатацию, предусмотренных проектной документацией, и фактических;
- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, органе, выдавшем лицензию;
- о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации....И О ПРОЕКТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
Сведения должны соответствовать проектной документации и содержать следующую информацию:
- о цели проекта, этапах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации (если это предусмотрено федеральным законом);
- о разрешении на строительство;
- о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, элементах благоустройства;
- о местоположении строящихся домов и их описание;
- о количестве самостоятельных частей в составе строящегося объекта (квартир в доме, гаражей и иных объектов недвижимости, передаваемых дольщикам с описанием их технических характеристик);
- о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества;
- о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности;
- о сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по их добровольному страхованию;
- о планируемой стоимости строительства;
- о подрядчиках;
- о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
- об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
Оригинал проектной декларации хранится у застройщика.СВЕДЕНИЯ НУЖНО ПОДТВЕРДИТЬ
Помимо декларации, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, распределение прибыли и убытков за три последних года;
- аудиторское заключение за последний год.
Эти документы можно представить в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.
А участники долевого строительства дополнительно имеют право ознакомиться со следующими документами:
- разрешением на строительство;
- технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- заключением государственной экспертизы проектной документации;
- проектной документацией, включающей в себя все внесенные в нее изменения;
- документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.Представление декларации
Перед началом строительства проектную декларацию требуется опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернете). Сделать это нужно не позднее чем за четырнадцать дней до заключения договора с первым дольщиком.
Кроме того, декларацию необходимо представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган.Порядок внесения изменений
В каких случаях нужно вносить изменения в проектную декларацию? Таких случаев два.
Первый касается всех застройщиков, уже представивших проектную декларацию.
В течение всего периода строительства до сдачи построенного дома (или другого объекта недвижимости) они обязаны ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения относительно сведений о финансовом результате текущего года и размере своей кредиторской задолженности. Таковы требования пункта 5 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.

КОГДА ПУБЛИКАЦИЯ НЕОБЯЗАТЕЛЬНАЗакон разрешает не публиковать в средствах массовой информации и не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию. Но только в том случае, если денежные средства дольщиков привлекаются без помощи рекламы. При этом застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления (п. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

Второй случай - внесение изменений лишь по мере необходимости. Это надо сделать при изменении:
- сведений о застройщике или о проекте строительства;
- проектной документации.
Причем сделать быстро - в течение трех рабочих дней (п. 4 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Обратите внимание: обо всех изменениях обязательно нужно сообщать контролирующему органу.
Помимо этого изменения (как в первом, так и во втором случае) должны быть опубликованы в течение десяти дней со дня их внесения в проектную декларацию. При этом порядок их публикации тот же, что и для самой декларации (если долевые средства привлекались без рекламы и первоначальная проектная декларация не публиковалась, не надо публиковать и изменения).За нарушение требований строго накажут
Чем грозит несоблюдение установленных требований к проектной декларации?
Закон призван защитить участников долевого строительства от возможной недобросовестности застройщиков. Поэтому в качестве одного из наиболее важных условий он определяет право инвесторов на информацию. То есть без наличия у строительной компании проектной декларации и возможности ознакомиться с ней всем заинтересованным лицам привлекать средства в форме долевого участия для строительства объекта недвижимости запрещено. Об этом прямо сказано в пункте 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.ДОГОВОР МОГУТ РАСТОРГНУТЬ


Не располагая достоверной информацией, дольщик вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. Это позволяет сделать пункт 7 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.
Если суд признает сделку недействительной, застройщик обязан не только возвратить полученные от участника долевого строительства средства, но и уплатить проценты (п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Проценты за пользование указанными средствами начисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день возврата денежных средств. Если дольщик - физическое лицо, застройщик должен выплатить ему проценты в двойном размере. Срок при этом исчисляется со дня внесения денежных средств в счет цены договора до дня их возврата.АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Ответственность застройщика за нарушение требований к проектной декларации установлена Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Штрафы приведены в таблице:


Наименование нарушения

Сумма штрафа для юридических лиц, руб.

Сумма штрафа для должностных лиц, руб.

Норма законодательства

Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости

400 000 – 500 000

15 000 – 20 000

п. 1 ст. 14.28 КоАП РФ

Опубликование в средствах массовой информации или размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную или недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной или недостоверной информации, а также нарушение сроков опубликования или размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений

300 000 – 400 000

10 000 – 15 000

п. 2 ст. 14.28 КоАП РФ

Непредставление в установленный срок в контролирующий орган отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, а также представление отчетности, содержащей недостоверные сведения

100 000 – 200 000

10 000 – 15 000

п. 3 ст. 14.28 КоАП РФ


Следует отметить, что привлечение строительных организаций к ответственности за несоблюдение указанных норм - явление достаточно распространенное. Об этом свидетельствует арбитражная практика. В частности, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/07-3276А рассмотрена ситуация, когда компания при привлечении средств дольщиков для строительства многоквартирного дома пренебрегла всеми установленными в отношении проектной декларации требованиями (не представила и не опубликовала ее перед началом строительства, не вносила изменения, не отчитывалась перед контролирующим органом и т. д.). За что была оштрафована сразу по всем трем приведенным в таблице пунктам.
В другом случае размещенная застройщиком проектная декларация содержала недостоверную информацию о застройщике и проекте строительства, в том числе о количестве в составе строящегося (создаваемого) многоквартирного дома самостоятельных частей, передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В результате строительная организация была оштрафована на 370 000 руб. (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 апреля 2008 г. № Ф04-2585/2008 (4079-А03-23)).


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: