Переуступка доли

2639
Осипян В. Ю.
аудитор
Дольщик решил продать свою долю в долевом строительстве жилого дома. Можно ли заключить договор переуступки без согласия застройщика? В какой форме заключается такой договор? У какой из сторон возникают обязательства по уплате НДС? Ответы - в нашей статье.
Нужно ли согласие застройщика?
Участник долевого строительства может уступить право требования по договору другому лицу только после того, как он уплатит цену договора, или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Так установлено в пункте 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее - Закон № 214-ФЗ).
Должник может перевести свой долг на другое лицо лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ). Другими словами, пока дольщик является должником по отношению к застройщику, он не вправе уступать свои права требования к застройщику до полного исполнения обязательств по уплате цены, установленной договором. Или замена стороны в договоре допустима лишь с одновременным переводом долга на новое лицо, а для этого требуется согласие застройщика.
Если дольщик полностью оплатил свое участие в договоре долевого строительства, то он, наоборот, является кредитором по отношению к застройщику.В каком объеме переходят права к новому дольщику?
Если иное не предусмотрено законом или договором, то право первоначального кредитора переходит к новому кредитору
в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 382, 384 Гражданского кодекса РФ).Когда и как заключается договор уступки права требования?
Следует учитывать, что уступка прав требований по договору долевого строительства допускается с момента государственной регистрации такого договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
Следует учитывать, что договор уступки права требования, так же как и сам договор участия в долевом строительстве, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ).Расчет НДС
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146, пункту 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, обязанность по начислению
и уплате налога на добавленную стоимость возникает у стороны, передающей свою долю новому дольщику.
При этом «старый» дольщик при передаче прав участника долевого строительства должен начислить и предъявить новому дольщику сумму НДС. Этот налог исчисляется по ставке 18% : 118%, согласно пункту 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ, с разницы между стоимостью, по которой передается имущественное право (с учетом НДС), и расходами на приобретение этого права.

ПРИ ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ ПРИДЕТСЯ УПЛАТИТЬ ГОСПОШЛИНУПодпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию:
- смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, в размере 500 руб.;
- смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, в размере 100 руб.

Предъявленную сумма НДС следует указать в счете-фактуре, который выставляется новому дольщику. Об этом сказано в пункте 3 статьи 168 Налогового кодекса РФ.ПРИМЕРДольщик ООО «Квалитет» в апреле 2005 года заключил с застройщиком ЗАО «ПиГ» договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Денежные средства в сумме 4 млн руб. дольщик полностью перечислил застройщику в мае 2005 года. Построенную квартиру предполагалось учитывать на балансе в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03 «Доходные вложения
в материальные ценности»).
Заключенный договор до настоящего времени государственную регистрацию не прошел. В мае 2008 года ООО «Квалитет» решило продать долю в строящемся объекте, заключив договор переуступки с новым дольщиком - ОАО «Трейд». Дольщики оценили передаваемую долю в строительстве в 5 млн руб.
Бухгалтер ООО «Квалитет» сделает в учете следующие проводки:ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с покупателем прав участника долевого строительства на строящуюся квартиру»
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»- 5 000 000 руб. - отражена выручка от переуступки имущественного права;ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 76 субсчет «Права участника долевого строительства на строящуюся квартиру»- 4 000 000 руб. - списана стоимость доли в строительстве;ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 68 «Расчеты по НДС»- 152 542,37 руб. ((5 000 000 руб. - 4 000 000 руб.) 5 18% : 118%) - начислен НДС.

Предъявленная сумма НДС указывается в счете-фактуре, который выставляется ЗАО «Трейд» в порядке, установленном статьей 169 Налогового кодекса РФ.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: