Строительство на средства соинвесторов

1399
Нестюркина А. С.
аудитор
Если у инвестора недостаточно средств для возведения объекта, он может привлечь к проекту других заинтересованных лиц (соинвесторов), заключив с ними договоры долевого инвестирования строительства. При этом договоры с соинвесторами можно заключить до начала строительства объекта или когда стройка уже началась. Оба этих варианта мы и рассмотрим в нашей статье.
Договор заключен до начала строительстваВ договоре может быть предусмотрено, что соинвесторы перечисляют денежные средства заказчику в соответствии с графиком финансирования работ. В этом случае у каждого соинвестора перечисление денежных средств заказчику будет отражаться следующей проводкой:ДЕБЕТ 60 (76) КРЕДИТ 51- перечислены средства заказчику на осуществление строительства.

После того как строительство завершено, заказчик передает объект соинвесторам в соответствии с условиями договора.
КАКИЕ УСЛОВИЯ НУЖНО ОПРЕДЕЛИТЬ В ДОГОВОРЕ?Требования к договору долевого инвестирования регламентированы соответствующими статьями главы 16 Гражданского кодекса РФ.
В договоре долевого инвестирования строительства должны быть указаны следующие обязательные условия:
1) описание объекта строительства (индивидуализация) согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием номера данного объекта;
2) размер инвестиционного взноса;
3) размер доли;
4) график платежей, возможность его изменения в период строительства;
5) срок окончания строительства (приемки объекта государственной комиссией) и передачи причитающегося дольщику имущества;
6) ответственность сторон за неисполнение условий договора, условия расторжения и переуступки прав.
Возможен и другой вариант, когда один из инвесторов является основным (он выступает в роли генерального инвестора), а остальные участники перечисляют средства на финансирование строительства на его расчетный счет. Тогда генеральный инвестор открывает счет целевого финансирования, на котором учитываются взносы, поступающие от соинвесторов.
Такой вариант рассмотрим на примере.ПРИМЕР 1Стоимость инвестиционного проекта по строительству торгового центра составляет 300 000 000 руб. Чтобы упростить пример, предположим, что в строительстве принимают участие два соинвестора, один из которых генеральный. Причем доля соинвестора, не являющегося генеральным, составляет 1/3 проекта (100 000 000 руб.)

В учете генерального инвестора бухгалтер отразит:ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»
КРЕДИТ 86- 100 000 000 руб. - отражена сумма, которая должна поступить от соинвестора, согласно заключенному договору;ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»- 100 000 000 руб. - получены средства от соинвестора;ДЕБЕТ 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»
КРЕДИТ 51- 300 000 000 руб. - перечислены денежные средства на строительство заказчику;ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»- 169 491 525,42 руб. (200 000 000 руб. - 200 000 000 руб. 5 18%/ 118%) - принята от заказчика доля построенного объекта (без учета НДС);ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»- 30 508 474,58 руб. (200 000 000 руб. 5 18% : 118%) - отражен НДС по объекту пропорционально объему вложенных средств;ДЕБЕТ 86
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»- 100 000 000 руб. - передана заказчиком доля построенного объекта соинвестору.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются средства целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
Напомним, что к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному источником целевого финансирования, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или инвесторов.

Договор заключен после начала строительстваНа практике чаще применяется вариант, когда инвестор передает свои права и обязательства третьим лицам, которые в соответствии с заключенными договорами вступают в правоотношения на равных условиях с остальными участниками (это трехсторонний договор между заказчиком, первоначальным инвестором и соинвестором).
Если в договоре инвестирования предусмотрено право первоначального инвестора привлекать к участию в финансировании строительства третьих лиц, то он может заключать договоры самостоятельно без дополнительного согласования со строителем (это двусторонний договор первоначального инвестора и соинвесторов).
Итак, после того, как строительство завершено и объект введен в эксплуатацию, соинвесторам передается в собственность доля имущества, причитающаяся им в соответствии с договором.
Однако после окончания строительства у соинвесторов есть только право требования предоставления в собственность причитающегося имущества: по трехсторонней сделке - право требования к заказчику, а по двусторонней - к первоначальному инвестору. По сути, происходит уступка (переуступка) права требования на долю в инвестиционном проекте.
ЕСЛИ В КАЧЕСТВЕ ВЗНОСА ПЕРЕДАН ВЕКСЕЛЬПри оплате инвестиционного взноса собственными векселями суд может признать инвестиционный взнос оплаченным и обяжет заказчика передать построенный объект инвестору. Правда, при условии, что такой способ оплаты предусмотрен в договоре (см. постановление ФАС Уральского округа от 12 ноября 2007 г. № Ф09-9324/07-С4).
Напомним, что передача имущественных прав облагается НДС. Но что именно будет являться объектом налогообложения - вопрос спорный.
По мнению автора, облагаться НДС должна не вся сумма, подлежащая к получению генеральным инвестором от соинвестора, а только доход в виде разницы между взносом соинвестора и суммой взноса, зафиксированной в договоре с заказчиком.ПРИМЕР 2Стоимость инвестиционного проекта составляет 300 000 000 руб. Генеральный инвестор (после начала строительства) привлекает соинвестора путем заключения двустороннего договора. Доля соинвестора будет составлять 1/3. Иначе говоря, генеральный инвестор реализует свою долю, первоначальная стоимость которой - 100 000 000 руб. Вознаграждение генерального инвестора по сделке составляет 118 000 руб. Расчеты с заказчиком производятся через генерального инвестора.

В учете генерального инвестора будут сделаны следующие бухгалтерские проводки:ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»- 118 000 руб. - отражен доход инвестора от реализации права требования соинвестору (с этой суммы генеральному инвестору нужно начислить в бюджет НДС);ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»- 118 000 руб. - получена от соинвестора оплата за участие в инвестиционном проекте.

В дальнейшем расчеты производятся так:ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»
КРЕДИТ 86- 100 000 000 руб. - отражена сумма, которая должна поступить от соинвестора, согласно заключенному договору;ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»- 100 000 000 руб. - получены средства от соинвестора;ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»- 169 491 525,42 руб. (200 000 000 руб. - 200 000 000 руб. 5 18%/ 118%) - принята от заказчика доля построенного объекта (без учета НДС);ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»- 30 508 474,58 руб. (200 000 000 руб. 5 18% : 118%) - отражен НДС по объекту пропорционально объему вложенных средств;ДЕБЕТ 86
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»- 100 000 000 руб. - передана заказчиком доля построенного объекта соинвестору.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: