Если цена каждой покупки не выделена

1459
Кочетков Ю. В.
ООО"Консалтинговые услуги", ведущий аудитор отдела налогового консалтинга
Организация купила земельный участок, склад и гараж. Их общая стоимость – 500 000 руб. При этом цена каждой из покупок в договоре не указана. Как распределить 500 000 руб. между тремя объектами?
Нестандартный договор
Отметим, что ситуация, когда в рамках одного договора купли-продажи приобретаются несколько объектов недвижимого имущества, на практике не редкость.
Однако, как правило, сторонами в договоре оговаривается цена каждого объекта недвижимости, совокупная стоимость которых и составляет сумму договора.
Если же в договоре указана лишь общая стоимость имущества, без разбивки по объектам, то у покупателя возникает неопределенность в распределении этой суммы на каждый приобретенный объект.
Как следует из статьи 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение объекта на земельном участке.
При этом договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Такое правило содержится в пункте 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ. В то же время законодательство не требует, чтобы в договоре, который предусматривает куплю-продажу нескольких объектов, была отдельно указана цена каждого из них.
Получается, что каких-либо данных, кроме общей стоимости, у покупателя нет, а отражать в бухгалтерском и налоговом учете нужно каждый объект в отдельности.
Как же это сделать? В законодательстве на сей счет ответа, к сожалению, не содержится.Особенности распределения
Чтобы определить стоимость каждого объекта, можно использовать данные независимого оценщика. Самостоятельное определение организацией стоимости каждого объекта было бы, на наш взгляд, некорректным, так как компании, как правило, не обладают соответствующими специалистами по оценке.
Независимая оценка имущества предполагает, что каждый из приобретенных объектов недвижимости оценивается специалистом по рыночной стоимости. В результате «переоцененная» стоимость объектов может как превысить их общую стоимость по договору купли-продажи, так и оказаться меньше ее. Используя данные оценки, можно расчетным путем распределить стоимость каждой единицы имущества по договору купли-продажи.

ПРИМЕР
Возьмем данные рассматриваемой нами ситуации.
В результате независимой оценки стоимость земли определена в размере 450 000 руб., а стоимость склада и гаража – в размере 50 000 руб. и 70 000 руб. соответственно.
Общая стоимость по результатам оценки составила 570 000 руб. (450 000 + 50 000 + 70 000), что на 70 000 руб. больше, чем реальная цена приобретения.
Необходимо определить долю каждого объекта недвижимости в общей стоимости имущества по результатам оценки.
Доля земли составит 78,95 процента (450 000 руб. : 570 000 руб. 5 5 100%), склада – 8,77 процента (50 000 руб. : 570 000 руб. 5
5 100%), гаража – 12,28 процента (70 000 руб. : 570 000 руб. 5 5 100%).
Теперь организация может расчетным путем определить стоимость каждого объекта. Однако при этом нужно учитывать, что распределить необходимо именно 500 000 руб. В итоге стоимость земли составит 394 750 руб. (500 000 руб. 5 78,95%), склада – 43 850 руб. (500 000 руб. 5 8,77%), гаража – 61 400 руб.
(500 000 руб. 5 12,28%).Как отразить приобретенные объекты в учете?
Надо сказать, что в нашей хозяйственной ситуации для строительной компании ценность представлял лишь земельный участок. На нем она планировала в дальнейшем построить здание. А гараж и склад (ветхие постройки, расположенные на этом участке) организация использовать не планировала. В скором времени их должны были снести, расчистив тем самым площадку под возводимую новостройку.
Как в данном случае бухгалтеру отразить эти три объекта в учете компании?
Приобретенный земельный участок относится в состав основных средств. Об этом сказано в пункте 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н.
Что же касается «ненужных» гаража и склада, то по поводу их учета существует две различные точки зрения.
1. Как бухгалтерское (п. 4 ПБУ 6/01), так и налоговое (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ) законодательство содержит несколько критериев, позволяющих включить объект в состав основных средств. В частности, они должны использоваться организацией в своей деятельности, что явно не относится к складу и гаражу.
Однако строительной компании все же разумнее отразить их как основные средства. Во-первых, это позволит организовать аналитический учет данных объектов, а во-вторых, не приведет к негативным налоговым последствиям. Ведь эти объекты недвижимости будут облагаться налогом на имущество организаций, а суммы начисленной по ним амортизации не повлияют на величину налога на прибыль (поскольку данные расходы не являются экономически обоснованными).
Таким образом, риск возникновения споров с налоговыми органами в такой ситуации минимален.
2. Другая позиция заключается в том, что стоимость гаража и склада относится на счет 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»). В результате единовременного «списания» в бухгалтерском учете со стоимости данных объектов не будет уплачиваться налог на имущество организаций. Из-за этого существует большой риск, что в ходе налоговой проверки инспекторы могут доначислить налог на имущество вместе с пенями и штрафами.
В налоговом учете расходы на приобретение склада и гаража при таком варианте учитываться не будут в связи с тем, что не соответствуют критериям статьи 252 Налогового кодекса РФ (не направлены на получение дохода).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: