Застройщик продает незаконченный объект: проводки и налоги

245
Если застройщик продает незаконченный объект, считать ли его недвижимостью? Как оформить документы? Есть ли особенности в расчете налогов?

Особенности продажи незавершенки

Недостроенный объект относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Застройщик вправе его продать. Но только при следующих условиях:

  • на объекте прекращены строительные работы (у застройщика на момент продажи не должно быть действующих договоров строительного подряда);
  • застройщик зарегистрировал право собственности на объект.

Это следует из пункта 2 статьи 218, статьи 219 ГК РФ, пункта 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. № 59).

Договор купли продажи составьте в письменной форме. Переход права собственности к покупателю тоже нужно зарегистрировать. Госпошлину уплачивает приобретатель имущества, поскольку продавец освобожден от такой обязанности (подп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФписьмо Минфина от 16 января 2014 г. № 03-05-06-03/1011).

Учтите такую деталь: по общему правилу договорная цена здания включает стоимость земельного участка под ним. Но закон или договор может предусматривать иное (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Налоги

Рассмотрим налоги, связанные с продажей: НДС, налог на прибыль и налог на имущество.

Налог на добавленную стоимость

Зависит ли НДС при продаже недостроя от того, жилой объект или нежилой?

Нежилой объект. Продавец должен начислить НДС по ставке 18 процентов. Для расчета нужно взять полную продажную стоимость объекта без учета НДС (п. 1 ст. 154,п. 3 ст. 164 НК РФ).

Для незавершенки момент начисления такой же, как и для любой другой недвижимости – это день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. 16 ст. 167 НК РФ).

В течение пяти календарных дней со дня передачи объекта продавец должен выставить покупателю счет-фактуру (п. 3 ст. 168подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Жилой объект. Облагать ли НДС продажу недостроенного жилого дома – на сегодняшний день вопрос спорный. У судей единого мнения нет.

Позиция I. Налог надо начислить. Так считает Минфин. Аргументы следующие. Норма, освобождающая реализацию жилых домов от НДС, при продаже незавершенных жилых домов не применяется. Поскольку недостроенный дом нельзя считать жилым помещением, ведь он еще не пригоден для проживания (п. 2 ст. 15п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Значит, продавец должен начислить НДС. А покупатель вправе принять предъявленный налог к вычету (письма от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755,от 12 мая 2012 г. № 03-07-10/11). При этом продавец вправе принять к вычету суммы НДС с затрат на строительство, которые предъявили ему поставщики и подрядчики (ст. 171172 НК РФ).

Судебные решения в поддержку такой позиции – в таблице.

Обратите внимание на такой момент. Допустим, застройщик строил жилой дом на продажу, то есть предполагал, что будет использовать его в операции, не облагаемой НДС (продаже жилья). И в ходе строительства не заявлял к вычету входной НДС с затрат на строительство.

Если придерживаться позиции Минфина, то при реализации недостроенного дома продавец обязан начислить НДС. И при этом он получает право заявить к вычету суммы входного налога по товарам, работам, услугам, использованным для строительства дома.

Минфин в таких случаях рекомендует подавать уточненные декларации по НДС и при необходимости по налогу на прибыль (письмо от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755).

Позиция II. Налог начислять не надо. В судебной практике есть решения, в которых судьи с чиновниками не согласны. То есть арбитры приходят к выводу, что норма об освобождении в этих случаях действует и факт незавершенности строительства правового значения не имеет.

Решения в поддержку этой точки зрения – в таблице ниже.

Таким образом, если компания не начислит НДС с продажи недостроенного жилого дома, у нее есть шансы добиться поддержки в суде.

Суммы НДС, предъявленные в ходе строительства жилого дома, при применении льготы к вычету не принимают. Их включают в стоимость строительно-монтажных работ на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 170 НК РФ. Это подтверждено в письме Минфина от 15 марта 2012 г. № 03-07-10/05.

Как судьи решают споры об НДС с продажи недостроенного жилья (таблица)

НДС надо начислить

НДС начислять не надо

Постановления:
– Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 декабря 2014 г. по делу № А27-1435/2014 ;
– ФАС Поволжского округа от 20 марта 2013 г. по делу № А12-9812/2012

Постановления:
– Арбитражного суда Московского округа от 8 сентября 2014 г. № Ф05-7939/14 по делу № А41-54438/13 ;
– ФАС Уральского округа от 30 июня 2014 г. № Ф09-3779/14 по делу № А34-5524/2013 ;
– ФАС Волго-Вятского округа от 24 января 2011 г. по делу № А39-909/2010

Налог на прибыль

Выручку в сумме договорной цены без учета НДС продавец включает в доходы (п. 12ст. 249, подп. 1абз. 5 п. 1 ст. 248 НК РФ).

Компания признает доход на дату передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ). И при этом учитывает в расходах затраты на строительство объекта (абз. 1,подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Это подтверждает определение ВАС от 17 апреля 2012 г. № ВАС-4828/12.

Если компания продала незавершенку с убытком, то она учитывает его при расчете налога на прибыль (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Налог на имущество

Недостроенное здание (сооружение) – это не основное средство, поскольку эксплуатировать его нельзя.

Поэтому налог на имущество не платит ни продавец, ни покупатель, пока объект не достроят, и он не будет готов к эксплуатации (п. 1 ст. 374 НК РФ). Это подтверждено в письме УФНС России по г. Москве от 6 мая 2016 г. № 16–15/048499.

Бухгалтерский учет

Затраты на строительство застройщик продает незаконченный объект, учитывает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (формирует стоимость объекта). Так рекомендует Минфин, даже если компания строит объект для продажи (письмо от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02).

Доход от реализации незавершенного объекта, который компания строила на продажу, она признает доходом от обычных видов деятельности (п. 512 ПБУ 9/99). При этом стоимость выбывающего объекта тоже относит на расходы по обычным видам деятельности (п. 56 ПБУ 10/99).

При продаже объекта, который строили для собственных нужд, выручку от реализации отражают как прочий доход. А его стоимость относят на прочие расходы (п. 7 ПБУ 9/99п. 11 ПБУ 10/99).

Доход и расход признают в бухучете на дату перехода права собственности на объект к покупателю. То есть на дату госрегистрации этого перехода (п. 16подп. «г» п. 12ПБУ 9/99, п. 19 ПБУ 10/99).

Пример

Застройщик продает незаконченный объект - нежилое здание за 1 180 000 руб. (в том числе НДС – 180 000 руб.). Он строил его для продажи. Себестоимость объекта – 700 000 руб. Застройщик уплатил госпошлину за регистрацию права собственности на незавершенный объект – 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Объект передали покупателю и зарегистрировали переход права собственности в одном отчетном периоде – в июле.

Бухгалтер сделал такие проводки:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 68 субсчет «Госпошлина»
– 22 000 руб. – начислили госпошлину за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Госпошлина» КРЕДИТ 51
– 22 000 руб. – уплатили госпошлину;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 1 180 000 руб. – признали доход от продажи объекта;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. ((1 180 000 руб. – 180 000 руб.) × 18%) – начислили НДС;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 08
– 722 000 руб. (700 000 + 22 000) – списали стоимость проданного объекта;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 1 180 000 руб. – получили оплату от покупателя.

На практике продавец может передать объект покупателю по передаточному акту до того, как к нему перейдет право собственности (до госрегистрации перехода права собственности). Тогда в учете надо отразить разницы.

Пример

Изменим условия предыдущего примера. Предположим, что продавец передал объект покупателю по передаточному акту раньше, чем покупатель зарегистрировал переход права собственности на объект.

Бухгалтер ООО «СтройИнвест» сделал следующие записи.

Вариант I – госпошлина учитывается в стоимости объекта.

На дату уплаты пошлины:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 68 субсчет «Госпошлина»
– 22 000 руб. – начислили госпошлину за регистрацию права собственности;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Госпошлина» КРЕДИТ 51
– 22 000 руб. – уплатили госпошлину.

На дату передачи объекта покупателю по акту приемки-передачи:

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 08
– 722 000 руб. (700 000 22 000) – отразили стоимость переданного объекта;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. ((1 180 000 руб. – 180 000 руб.) × 18%) – начислили НДС;

ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 200 000 руб. ((1 180 000 руб. – 180 000 руб.)  × 20%) – отразили отложенный налоговый актив – ОНА с суммы дохода, признанной в налоговом учете;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» КРЕДИТ 77
– 144 400 руб. (722 000 руб. × 20%) – отразили отложенное налоговое обязательство – ОНО со стоимости объекта, признанной расходом в налоговом учете.

На дату регистрации перехода права собственности к покупателю:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 1 180 000 руб. – учли выручку от реализации;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 76
– 180 000 руб. – учли начисленный при передаче НДС;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 45
– 722 000 руб. – списали стоимость проданного объекта;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» КРЕДИТ 09
– 200 000 руб. – погасили ОНА.

ДЕБЕТ 77 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 144 400 руб. – погасили ОНО.

На дату поступления денег от покупателя:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 1 180 000 руб. – получили оплату от покупателя.

Вариант II – госпошлина учитывается в прочих расходах.

На дату уплаты пошлины:

ДЕБЕТ 45 субсчет «Расходы, связанные с продажей объекта недвижимости» КРЕДИТ 68 субсчет «Госпошлина»
– 22 000 руб. – начислили госпошлину за регистрацию права собственности;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Госпошлина» КРЕДИТ 51
– 22 000 руб. – уплатили госпошлину.

На дату передачи объекта покупателю по акту приемки-передачи:

ДЕБЕТ 45 субсчет «Объект незавершенного строительства, переданный покупателю» КРЕДИТ 08
– 700 000 руб. – отразили стоимость переданного объекта;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. ((1 180 000 руб. – 180 000 руб.) 18%) – начислили НДС со стоимости переданного объекта;

ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 200 000 руб. ((1 180 000 руб. – 180 000 руб.) 20%) – отразили отложенный налоговый актив – ОНА с суммы дохода, признанной в налоговом учете;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» КРЕДИТ 77
– 140 000 руб. (700 000 руб. 20%) – отразили ОНО со стоимости объекта, признанной расходом в налоговом учете.

На дату регистрации перехода права собственности:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 1 180 000 руб. – учли выручку от реализации;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 76
– 180 000 руб. – учли начисленный при передаче НДС;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 45 субсчет «Объект незавершенного строительства, переданный покупателю»
– 700 000 руб. – списали стоимость проданного объекта;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 45 субсчет «Расходы, связанные с продажей объекта недвижимости»
– 22 000 руб. – списали госпошлину;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» 
КРЕДИТ 09

– 200 000 руб. – погасили ОНА;

ДЕБЕТ 77 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 140 000 руб. – погасили ОНО.

На дату поступления денег от покупателя:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 1 180 000 руб. – получили оплату от покупателя.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: