Расчет недвижимостью: проводки и налоги

60
За выполненные работы заказчик рассчитался недвижимостью – передал подрядчику нежилое помещение стоимостью 5 млн руб. Подрядчик продал его за 7 млн руб. Обе компании – заказчик и подрядчик – на общей системе. Как учитывать расчет недвижимостью?

Расчет недвижимостью: какие понадобятся бумаги

В рассматриваемой ситуации заказчик с подрядчиком одновременно совершают две операции: куплю-продажу и зачет.

Купля-продажа

Расчет недвижимостью в форме купли-продажи предполагает оформление сделки договором купли-продажи объекта коммерческой недвижимости. Такой договор заключают в простой письменной форме. К нему необходимо приложить:

  • свидетельство о госрегистрации права собственности продавца;
  • технический паспорт;
  • справку БТИ об инвентаризационной стоимости и поэтажный план с экспликацией (расшифровкой площадей).

Могут потребоваться и иные документы, например кадастровый паспорт.

Передачу подрядчику права собственности на помещение тоже обязательно регистрируют. И затем передают объект по передаточному акту. Одновременно с передаточным актом продавец оформляет счет-фактуру.

Зачет

При каких условиях согласно статье 410 ГК РФ, можно провести зачет – см. таблицу.

Расчеты недвижимостью: условия, при которых возможен взаимозачет (таблица)

Условие

Пояснение

Требования должны быть однородными*

Например, это условие выполняется, когда стороны должны друг другу деньги: у одной есть долг по оплате выполненных работ, у второй – долг по оплате полученной недвижимости

На момент зачета должен наступить срок исполнения каждого из зачитываемых требований (исключение – случаи, когда закон разрешает зачет требования, срок которого не наступил).Это условие и для случая, когда согласно договору обязательство должно быть исполнено по первому требованию

Допустим, в договоре подряда установлено, что заказчик должен оплатить принятые работы не позднее 1 июня. А договор купли-продажи требует, чтобы подрядчик оплатил полученное помещение не позднее 10 июня. Взаимозачет можно произвести не раньше 10 июня

Зачет не должен быть запрещен законом или договором. Например, по закону нельзя зачесть требование, по которому истек срок исковой давности (ст. 411 ГК РФ)

В договоре строительного подряда не должно быть ограничений, препятствующих зачету. Скажем, в договоре установлено, что оплата осуществляется только деньгами и иные способы расчетов не допускаются. Зачет невозможен

* Если требования неоднородны или срок исполнения хотя бы одного из обязательств еще не наступил, зачет можно произвести только по соглашению сторон (п. 4 постановления Пленума ВАС от 14 марта 2014 г. № 16).

Для зачета достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ). То есть можно письменно предупредить партнера о проведении зачета. И сохранить документы, доказывающие, что письмо он получил и не возражает. Тогда зачет проводят на дату, указанную в заявлении, с которой обязательства сторон считаются исполненными. Если дата не указана – на дату, когда контрагент получил заявление.

Но лучше оформить соглашение о прекращении взаимных требований.

На практике чаще оформляют акт взаимозачета. В нем нужно указать:

  • какие обязательства сторон погашаются зачетом;
  • основания, по которым возникли данные обязательства со ссылками на подтверждающие документы: договоры, накладные, акты выполненных работ (оказанных услуг), номера выставленных счетов-фактур;
  • на какую сумму проводится зачет;
  • суммы НДС по каждому встречному обязательству.

Зачет может быть полным или частичным. Полным – когда требования одинаковые по сумме. Если нет, то зачет проводят на сумму наименьшей задолженности.

Расчет недвижимостью: какие сделать проводки

Подрядчику надо отразить уже три независимые операции:

  • погашение дебиторской задолженности заказчика;
  • покупку недвижимости;
  • реализацию полученного объекта.

При этом недвижимость следует оприходовать на счет 41 «Товары». Так как сам по себе объект подрядной организации не нужен – использовать его для производственных или управленческих нужд она не планирует.

Пример

В счет оплаты выполненных работ подрядчик получил нежилое помещение стоимостью 5 000 000 руб. (в том числе НДС – 762 711,87 руб.). И продал его за 7 000 000 руб. (в том числе НДС – 1 067 796,61 руб.).

Бухгалтер отразил ситуацию следующими записями (на соответствующие даты):

ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 60
– 4 237 288,13 руб. (5 000 000 – 762 711,87) – приобрели объект недвижимости, предназначенный для перепродажи;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 762 711,87 руб. – выделили входной НДС;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– 762 711,87 руб. – приняли НДС к вычету;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
– 5 000 000 руб. – зачли встречные требования;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 7 000 000 руб. – отразили выручку от реализации объекта недвижимости;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 067 796,61 руб. (7 000 000 руб. : 118 × 18) – начислили НДС с реализации;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 41
– 4 237 288,13 руб. – списали себестоимость проданного объекта;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 7 000 000 руб. – получили оплату от покупателя.

НДС

Заказчик должен начислить НДС в день, когда стороны подписали передаточный акт. При реализации недвижимости налоговую базу по НДС определяют на день передачи объекта покупателю по передаточному акту. Такое правило действует с 1 июля 2014 года. С 1 октября того же года уточнено, что момент передачи недвижимого имущества по передаточному акту (иному документу о передаче) признают и датой отгрузки. Заказчик должен начислить НДС в день, когда стороны подписали передаточный акт.

Подрядчик вправе принять входной налог к вычету при условии, что приобретенная недвижимость предназначена для облагаемых НДС операций (п. 2 ст. 171 НК РФ). Подрядчик купил нежилое помещение, чтобы его продать. А продажа облагается НДС.

Налог на прибыль

С реализации объекта недвижимости заказчик начисляет налог на прибыль. Налоговая база – разница между стоимостью продажи объекта (без НДС) и его балансовой стоимостью.

У подрядчика при последующей продаже объекта налоговая база равна стоимости продажи (без НДС) за минусом стоимости покупки (без НДС).

В примере это – 1 694 915,26 руб. (7 000 000 – 1 067 796,61 – 4 237 288,13).

Дополнительной налоговой нагрузки в результате того, что погашены встречные требования, у заказчика и подрядчика не возникает. Так как эта операция относится только к взаиморасчетам. Никаких доходов от нее стороны не получают.

Расчет недвижимостью: налог на имущество

Объект налогообложения налогом на имущество – основные средства, которые учтены на балансе по правилам бухучета (п. 1 ст. 374 НК РФ). В пункте 4 ПБУ 6/01 приведены критерии, в соответствии с которыми объекты относят к основным средствам. Один из них – отсутствие планов продать объект. В нашей ситуации объект предназначен для продажи. Значит, подрядчик в составе основных средств его не учитывает и налог на имущество не платит.

Однако четкого перечня документов, которые это подтвердят, нет. Рекомендую использовать все возможные бумаги:

  • приказ или распоряжение руководителя компании приобрести недвижимость. В нем следует указать, что объект предназначен для продажи;
  • приказ руководителя об оприходовании объекта недвижимости в качестве товара;
  • предварительный договор купли-продажи, переписка по поводу этой сделки;
  • реклама (объявления в интернете, в газетах, журналах и т. п.);
  • другие документы (договор с риелторским агентством на поиск покупателя и пр.).

На практике возможна еще такая ситуация. Изначально вы приобретали имущество для перепродажи конкретному покупателю. Но впоследствии он от сделки отказался. Как быть?

Включать объект в состав основных средств или нет, зависит от того, как вы намерены использовать его в дальнейшем. Если в собственной деятельности, объект надо учесть как основное средство и исчислять по нему налог на имущество.

Если нет (будете искать другого покупателя), учитывайте как товар. Такое имущество объектом обложения налогом на имущество не признается. Что подтверждают письма Минфина от 15 ноября 2011 г. № 03-05-05-01/87от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36 и др.

Это справедливо и для объектов, налог по которым платят из кадастровой стоимости (письмо ФНС от 6 июня 2014 г. № БС-4-11/10837).

Суды с этим согласны. Об этом свидетельствуют постановления ФАС Московского округа от 22 января 2013 г. № А40-58067/12-116-128от 19 мая 2009 г. № КА-А40/3925–09 ; ФАС Западно-Сибирского округа от 19 января 2009 г. № Ф04-8171/2008(18850-А70-40), Ф04-8171/2008(18852-А70-40) и пр.

Чтобы у проверяющих не было сомнений в вашей правоте, подготовьте нужные бумаги заранее. Тогда не придется тратить время на судебные разбирательства.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: