Продажа недвижимости – в какой момент списать объект с учета

74
Акт приема-передачи недвижимости подписали позже, чем зарегистрировали переход права собственности на нее. Как отразится в учете продажа недвижимости, читайте в статье.

Рассмотрим вопрос на примере следующей ситуации. Компания продает объект недвижимости – нежилое помещение, которое числится у нее в составе основных средств. Договор купли-продажи зарегистрирован. Но акт приема-передачи стороны подпишут позже, после того как продавец отремонтирует помещение. Как это условие повлияет на бухучет и налоги продавца, если стоимость ремонта определят после того, как его закончат?

Продажа недвижимости: гражданские нормы

Итак, объект недвижимости покупателю не передали. Но несмотря на это, право собственности на помещение перешло к нему в момент госрегистрации.

Поэтому ремонт, который делает продавец после перехода права собственности, – это ремонт помещения, принадлежащего покупателю. Ведь содержать имущество, в том числе и ремонтировать его, обязан собственник, если договор не предусматривает иное (ст. 210 ГК РФ). А о том, что стороны возложили на продавца обязанность провести ремонт за свой счет, в ситуации не сказано.

Получается, фактически здесь смешанный договор, который объединяет две сделки: куплю-продажу недвижимости и подряд на ремонт проданного помещения. То есть стоимость ремонта входит в цену продажи объекта, и соответствующее условие отражено в договоре. Ведь в противном случае ремонт будет безвозмездным, что маловероятно.

Продажа недвижимости: бухгалтерский учет

Если бы договор не носил смешанный характер, то признать выручку и списать объект с учета можно было бы на дату, когда зарегистрировали переход права собственности. В рассматриваемой же ситуации, поскольку прямых норм для нее нет, можно применить такой подход.

Одно из условий, когда признают выручку при реализации, – переход права собственности от продавца к покупателю (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). Это условие выполняется. Значит, автоматически выполняются и почти все другие условия, необходимые, чтобы признать доход (подп. «а»-«в» п. 12 ПБУ 9/99) :

  • организация имеет право получить выручку по договору;
  • сумму выручки можно определить;
  • есть уверенность, что увеличатся экономические выгоды организации.

Единственное неопределенное условие на дату перехода права собственности – это возможная стоимость ремонта, которая на указанную дату неизвестна (подп. «д» п. 12 ПБУ 9/99). То есть расход, необходимый для получения выручки.

Но и эту неопределенность можно было бы преодолеть, сформировав оценочное обязательство в размере планируемых расходов. Поскольку здесь выполняются условия признания такого обязательства (п. 45 ПБУ 8/2010 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы», утвержденного приказом Минфина от 13 декабря 2010 г. № 167н).

Однако признать выручку в размере цены договора до того, как будет закончен ремонт, было бы неверно. Это не соответствует смешанному экономическому содержанию договора. И привело бы к признанию дохода от еще невыполненных ремонтных работ. Что противоречит подпункту «г» пункта 12 ПБУ 9/99. Согласно нему, для того чтобы признать выручку по выполненным работам, надо, чтобы заказчик их принял.

Правила российского бухучета не требуют разделять выручку по смешанным договорам на суммы, относящиеся к каждой его составляющей.

Можно было бы решить эту проблему, применив нормы МСФО. Ведь когда порядок учета для конкретного вопроса не установлен, компания вправе прописать в учетной политике способ учета, в том числе на основе МСФО (п. 7 ПБУ 1/2008). А нормы МСФО требуют разделить выручку по смешанным договорам на части (п. 13 МСФО (IAS) 18 «Выручка»). В данном случае – на выручку от продажи объекта недвижимости и на выручку от выполнения ремонтных работ.

Если же продавец предпочитает действовать в рамках правил российского бухучета, то выручку он сможет признать только после ремонта. Тогда помещение нужно перевести на отдельный субсчет «Основные средства, проданные без признания выручки» к счету 01 «Основные средства». И до передачи по акту его следует отражать в балансе в составе оборотных активов (по стр. 1210). Затем списать как выбывшее имущество в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы».

Использовать в данном случае счет 45 не следует, поскольку объект покупателю еще не передали. Факт отгрузки отсутствует.

Передачу покупателю основного средства – недвижимого имущества можно оформить актом по форме № ОС-1а (утверждена постановлением Госкомстата от 21 января 2003 г. № 7). Но организация вправе разработать форму акта самостоятельно.

Продажа недвижимости: налоги

А вот с налогами порядок определен однозначно. Рассмотрим его подробнее для налога на прибыль, НДС и налога на имущество.

Налог на прибыль

Реализацию недвижимого имущества признают на дату его передачи приобретателю по передаточному акту или иному документу (п. 3 ст. 271 НК РФ).

В данной норме нет никаких оговорок. Поэтому доход от продажи помещения надо признать на дату передачи его по акту после завершения ремонта. Тогда же списывают на расходы и остаточную стоимость основного средства, проданного без убытка (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Поскольку цена договора включает расходы продавца на ремонт помещения, их признают в качестве расходов, связанных с реализацией (п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если остаточная стоимость основного средства превышает доходы от его продажи, образовавшийся убыток списывается постепенно. Начиная с месяца, следующего за месяцем продажи, его учитывают в прочих расходах равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации (п. 3 ст. 268 НК РФ). Этот срок рассчитывают по формуле:

Срок учета убытка от продажи ОС (в месяц)

=

Установленный СПИ (в месяцах)

-

Срок фактической эксплуатации с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, по месяц продажи включительно (в месяцах)

Налог на добавленную стоимость

НДС тоже начисляют на дату, когда передали помещения покупателю по акту (п. 116ст. 167 НК РФ). А не в момент, когда перешло право собственности.

НДС по выбывшему основному средству восстанавливать не надо, так как продажа недвижимости -  нежилого помещения – облагаемая НДС операция.

Налог на имущество

Продавец перестает платить налог на имущество по проданному объекту с момента, когда спишет помещение с учета. То есть когда передаст его покупателю по передаточному акту (п. 1 ст. 373п. 1 ст. 374подп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Пример

Как отразить реализацию помещения – основного средства с ремонтом.

Компания продала помещение за 1 180 000 руб. (в том числе НДС 180 000 руб.).

Его первоначальная стоимость – 5 000 000 руб., начисленная амортизация – 4 500 000 руб.

Переход права собственности зарегистрирован 31 марта 2016 года. Ремонт помещения подрядным способом продавец закончил 29 апреля. И тогда же предал помещение покупателю по акту приема передачи. Стоимость ремонта составила 354 000 руб. (в том числе НДС – 54 000 руб.).

Бухгалтер продавца сделал следующие записи.

31 марта:

ДЕБЕТ 01 СУБСЧЕТ «ВЫБЫТИЕ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ» КРЕДИТ 01 СУБСЧЕТ «ОСНОВНЫЕ СРЕДСТВА В ЭКСПЛУАТАЦИИ»
– 5 000 000 руб. – списана первоначальная стоимость основного средства – помещения;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 СУБСЧЕТ «ВЫБЫТИЕ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ»
– 4 500 000 руб. – списана начисленная амортизация;

ДЕБЕТ 01 СУБСЧЕТ «ОСНОВНЫЕ СРЕДСТВА, ПРОДАННЫЕ БЕЗ ПРИЗНАНИЯ ВЫРУЧКИ»
КРЕДИТ 01 СУБСЧЕТ «ВЫБЫТИЕ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ»

– 500 000 руб. (5 000 000 – 4 500 000) – переведено помещение в объекты для списания по остаточной стоимости.

29 апреля:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91
– 1 180 000 руб. – учтена выручка от продажи помещения;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 01 СУБСЧЕТ «ОСНОВНЫЕ СРЕДСТВА, ПРОДАННЫЕ БЕЗ ПРИЗНАНИЯ ВЫРУЧКИ»
– 500 000 руб. – списана остаточная стоимость выбывшего помещения;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 68 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ ПО НДС»
– 180 000 руб. ((1 180 000 руб. – 180 000 руб.) 18%) – начислен НДС с реализации;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
– 300 000 руб. – учтены расходы на ремонт;

ДЕБЕТ 19 Кредит 60
– 54 000 руб. – выделен НДС со стоимости ремонта;

ДЕБЕТ 68 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ ПО НДС» КРЕДИТ 19
– 54 000 руб. – принят к вычету входной НДС со стоимости ремонта;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 99
– 200 000 руб. [1 180 000 – 180 000 – 500 000 – (354 000 – 54 000)] – определен финансовый результат от продажи помещения.

Таким образом, разниц в учете не возникнет. Компания-продавец и в бухгалтерском, и в налоговом учете отразит продажу и выбытие основного средства на дату акта приема-передачи.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: