Какие оформить документы, если стройка закончена

332
Сумму расходов, приходящихся на долю инвестора, застройщик передает вместе с актом передачи части объекта. Он оформляет эти расходы документом, согласованным с инвестором. Какие еще надо оформить документы, если стройка окончена.

Инвестиционная схема финансирования строительства объектов недвижимости – одна из самых распространенных в практике. Суть ее в следующем. Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке. Он заключает договоры с инвесторами. За счет их средств и финансируется стройка. По окончании строительства застройщик передает инвесторам долю в построенном объекте. Ее размер определяют в инвестиционном договоре.

ВАС в постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 разъяснил, что такие договоры следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Однако на практике многие участники указанных сделок продолжают их квалифицировать как самостоятельную разновидность договора.

При этом расходы на строительство и движение средств, полученных от инвесторов, учитывают в порядке, который предусмотрен для средств целевого финансирования. Именно последний вариант учета и рассматривается в статье.

Как учитывать средства инвесторов

В бухгалтерском учете застройщик учитывает средства, которые получил от инвестора, по кредиту счета 76 «Расчеты по инвестиционным договорам». Учет расходов по строительству, как правило, ведется по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом суммы предъявленного поставщиками и подрядчиками налога на добавленную стоимость – входящий НДС – отражаются на счете 19.

После того как объект построен, застройщик определяет:

  • стоимость строительства доли, подлежащей передаче инвестору;
  • долю передаваемого входящего НДС.

Это можно сделать, например, так. Определите стоимость строительства одного квадратного метра построенной площади и сумму приходящегося на него входящего НДС. Затем умножьте их на величину площади, которая передается инвестору.

Какие оформить документы, если стройка окончена

Сумму расходов, приходящихся на долю инвестора, застройщик передает вместе с актом передачи части объекта. При этом он оформляет такие расходы документом, согласованным с инвестором. Например, можно составить сводную ведомость затрат. В ней показать общую сумму расходов с разбивкой на статьи затрат:

  • строительные работы;
  • работы по монтажу оборудования;
  • стоимость оборудования, требующего монтажа;
  • стоимость оборудования, не требующего монтажа;
  • прочие капитальные затраты.

Или распределить по главам сводного сметного расчета. В этом же документе приводится расчет стоимости передаваемой инвестору доли объекта. К документу прилагаются копии актов приемки выполненных работ от подрядчиков, накладных на приобретенное оборудование и иных документов, которые подтверждают произведенные расходы.

Как передать НДС

Застройщик должен передать инвестору предъявленный поставщиками и подрядчиками НДС также в доле, приходящейся на передаваемую площадь. Для этого он в процессе строительства учитывает полученные счета-фактуры в журнале учета входящих счетов-фактур. При этом для того, чтобы оформить передаваемый инвестору налог, все входящие счета-фактуры делятся на две группы. А именно те, которые получены:

  • до 1 октября 2014 года – первая группа;
  • с октября 2014 года – вторая группа.

Документы, если стройка окончена: сводный счет-фактура

По первой группе счетов-фактур определяется доля НДС, которая передается инвестору. На полученную сумму выписывается сводный счет-фактура в порядке, который определен, например письмом ФНС от 12 июля 2011 г. № ЕД-4-3/11248@. То есть застройщик выдает один счет-фактуру, составленный на основании выставленных ему счетов-фактур. Его он регистрирует в журнале учета выданных счетов-фактур.

Индивидуальная передача

По второй группе счетов-фактур застройщик руководствуется изменениями, которые внесены:

То есть с 1 октября 2104 года застройщик выписывает инвестору от своего имени счета-фактуры на каждый документ, учтенный в журнале учета полученных счетов-фактур. При этом он выставляет счет-фактуру на сумму, которая равна передаваемой инвестору доле в общей площади строительства. Например, если она составляет 40 процентов, то и сумма налога в выписываемом инвестору счете-фактуре должна составлять 40 процентов от суммы предъявленного поставщиком или подрядчиком НДС в том счете-фактуре, который дублирует застройщик. И так по всем счетам-фактурам, учтенным застройщиком в журнале учета полученных счетов-фактур с указанной даты. Выписанные инвестору счета-фактуры застройщик учитывает в журнале учета выданных счетов-фактур.

Инвестор предъявляет полученный от застройщика НДС к вычету. При камеральной проверке его декларации по НДС налоговики проверяют данные журнала учета полученных и выданных счетов-фактур застройщика. Поэтому именно такой порядок дает инвестору определенные гарантии, что он получит налоговый вычет.

Позиция Минфина

Можно ли не соблюдать рекомендованный порядок выдачи счетов-фактур по второй группе, а выписывать вместо этого сводный счет-фактуру? То есть оформлять по тем же правилам, как и для первой группы? Специалисты Минфина полагают, что можно. Так, в письме от 27 октября 2015 г. № 03-07-09/61715 сказано следующее. До того как будут внесены соответствующие изменения в постановление Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137, застройщикам рекомендуется руководствоваться письмами Минфина от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15 и ФНС от 12 июля 2011 г. № ЕД-4-3/11248@, о котором говорилось выше. Считаю, что в этом случае у инвестора возникают определенные риски того, что он не получит налоговый вычет. Ведь при камеральной проверке не будет возможности сопоставить журналы учета выданных и полученных счетов-фактур лица, выдавшего счет-фактуру. Следовательно, налоговики не смогут проверить правильность расчета суммы передаваемого налога.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: