Как использовать средства дольщиков

609
Долевое строительство – одно из самых распространенных. Основные юридические нормы, определяющие порядок заключения договоров с дольщиками прописаны в законе. Однако на практике возникает немало вопросов, касающихся, например, расходования средства участников долевого строительства.

Долевое строительство – одно из самых распространенных. Основные юридические нормы, определяющие порядок заключения договоров с дольщиками прописаны в законе. Однако на практике возникает немало вопросов, касающихся, например, расходования средства участников долевого строительства.

Рассмотрим практическую ситуацию. Организация строит дома по договорам долевого участия. Дом – один, и все деньги, поступающие на расчетный счет, являются средствами дольщиков этого дома. Несколько раз из этих средств выдавались займы (процентные и беспроцентные) другим организациям и одному дольщику для оплаты своей доли. Часть займов возвращена до сдачи дома.

Все ли выданные займы будут считаться нецелевым расходом в целях исчисления налога на прибыль (даже возвращенные)?

Как рассчитать базу для налога на прибыль при сдаче дома, если по нецелевому использованию уже заплачен указанный налог (не получится ли двойного налогообложения)?

Юридические нормы

В соответствии с пунктом 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ целевыми являются средства в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств участников долевого строительства и (или) инвесторов.

Статьей 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» предусмотрен закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства дольщиков, полученные застройщиком для расходования на цели строительства.

Таким образом, нецелевым использованием может считаться расходование средств дольщиков на цели, не поименованные в пункте 1 статьи 18 закона № 214-ФЗ.

Особенности квалификации

Тем не менее следует понимать, что не все средства, находящиеся в конкретный момент на расчетном счете, являются целевыми, даже если они все получены от дольщиков по договорам участия в долевом строительстве.

Дело в том, что статьей 18 закона № 214-ФЗ предусмотрено расходование таких средств на возмещение ранее осуществленных застройщиком расходов на строительство объекта. Следовательно, если до момента получения застройщиком средств дольщиков у него были произведены расходы на строительство за счет собственных или заемных средств, то он вправе считать, что полученные от дольщиков средства, не превышающие сумму расходов, произведенных застройщиком за счет собственных и заемных средств, уже не являются целевыми.

Ведь организация-застройщик произвела возмещение этими средствами ранее понесенные собственные расходы на строительство объекта.

ПРИМЕР Предположим, на момент получения средств дольщиков у застройщика накопилось расходов, связанных со строительством, произведенных за счет собственных средств дольщиков, на сумму 1000 руб. От дольщиков получено 800 руб. Значит, застройщик вправе считать, что полученные 800 руб. уже не являются целевыми, так как они покрыли ранее осуществленные расходы и таким образом вернулись к застройщику.

Другой случай: если на дату получения средств дольщиков расходы застройщика составили 1000 руб., а от дольщиков получено 1200 руб., то 1000 руб. из полученных средств перестают быть целевыми, а оставшиеся 200 руб. сохраняют статус целевых средств.

Существует мнение, что такой зачет средств дольщиков в счет покрытия ранее осуществленных расходов на строительство может производиться не в полной сумме произведенных ранее расходов, а, например, в пропорции от площадей, на которые заключены договоры с дольщиками в общей площади строительства. Или в какой-то иной расчетной величине. По мнению автора, такое мнение неверно, поскольку средства дольщиков в соответствии со статьей 18 закона № 214-ФЗ могут направляться на «строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание)», а не только конкретной квартиры, на которую заключен договор. Никаких ограничений по величине засчитываемых средств дольщиков в счет возмещения расходов на строительство законодательно или нормативно не предусмотрено.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что факт того, что все средства, поступившие на расчетный счет, являются средствами дольщиков, не свидетельствует о том, что эти деньги целевые. Для того чтобы определить, какая сумма денежных средств, находящихся на расчетном счете, является целевой на конкретную дату, необходимо провести несложный экономический анализ данных налогового учета.

В налоговом учете нужно взять данные по кредиту счета 76, на котором учтены целевые средства дольщиков, прибавить к ним задолженность подрядчикам и поставщикам за выполненные работы и поставленные товары для строительства, учтенную по кредиту счета 60, и вычесть из этой суммы данные по дебету:

  • счета 08 (20) в части осуществленных расходов на строительство дома;
  • счета 07, если застройщик приобрел для строительства оборудование, требующее монтажа;
  • счета 10, если застройщик самостоятельно приобрел для строительства материалы;
  • счета 19 в части НДС, полученного застройщиком на основании счетов-фактур, предъявленных поставщиками и подрядчиками;
  • счета 60 – авансы, выданные поставщикам и подрядчикам.

Полученная положительная разница даст информацию, какая сумма денежных средств на расчетном счете является целевой и не может быть направлена на иные цели, кроме предусмотренных статьей 18 закона № 214-ФЗ. Отрицательная разница будет свидетельствовать о том, что на расчетном счете вообще нет целевых денег.

Деньги на расчетном счете, не являющиеся целевыми, могут быть использованы застройщиком по своему усмотрению, в том числе на выдачу кредитов и займов.

Учет, если использование нецелевое 

Если будет выявлено, что средства дольщиков использованы не по целевому назначению, то использованная таким образом сумма включается в облагаемую базу по налогу на прибыль на дату такого фактического использования. Однако в налоговой декларации по налогу на прибыль целевое или нецелевое использование средств дольщиков отражается в составе отчетности только по итогам года. Это значит, что если в середине года на отчетную дату было выявлено нецелевое использование средств дольщиков, с суммы которых был исчислен авансовый платеж по налогу на прибыль, но на конец налогового периода такого нецелевого использования выявлено не было (в том числе по данным листа 7 налоговой декларации по налогу на прибыль, заполняемого только по итогам года), то внереализационный доход в виде отраженного в середине года нецелевого использования средств дольщиков по итогам года не будет включен в облагаемую базу по налогу на прибыль за налоговый период.

В случае если нецелевое использование средств дольщиков было выявлено по итогам налогового периода с включением этой суммы в состав внереализационных доходов, а в следующем налоговом периоде застройщик определил сумму экономии средств дольщиков по итогам строительства, которую также включил в облагаемую базу как выручку от оказания услуг или внереализационный доход, то двойного налогообложения не происходит. Ведь в каждом из этих налоговых периодов были разные основания для включения той или иной суммы в налоговую базу по налогу на прибыль.

Варианта, когда по итогам одного и того же налогового периода выявлены нецелевое использование средств дольщиков и экономия по окончании строительства и передачи объектов долевого строительства дольщикам, быть не может, поскольку на момент определения экономии целевых денег, полученных от дольщиков, не остается.

Все вышесказанное, по мнению автора, справедливо в отношении только одного, конкретного объекта строительства (дома), а не совокупности всех объектов (домов), которые застройщик строит в рамках долевого строительства.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: