Распределение вычета НДС между инвесторами

4007
Для финансирования строительства застройщик, как правило, привлекает средства инвесторов. При возведении производственных объектов у инвесторов возникает право на вычет НДС, предъявленного генподрядчиком. Однако на практике распределить сумму этого налога между инвесторами не всегда бывает просто… Об особенностях принятия к вычету предъявленного застройщику налога на добавленную стоимость рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит‑Эскорт»

Если достраивается объект «незавершенки»

Рассмотрим практическую ситуацию.

Организация – закрытое акционерное общество приобрела земельный участок и объект незавершенного капитального строительства – здание нежилого назначения. Построенный объект будет использоваться для ведения деятельности, облагаемой НДС. Таким образом, организация является заказчиком-застройщиком и одновременно инвестором. Для завершения строительных работ был заключен договор подряда, работы ведутся генподрядной организацией. Генподрядчик должен сдать работы до конца 2013 года. Ежемесячно составляются справки по форме № КС-3 и акты по форме № КС-2 на этапы строительства в части фактически выполненных работ.

Кроме собственных средств, для финансирования строительства организация планирует привлечь средства инвес­тора, заключив инвестиционный договор с компанией, по которому инвестор обязуется перечислить средства для финансирования строительства, а заказчик-застройщик – по завершении строительства передать в собственность инвестора часть помещений в постро­ен­ном здании. Кроме того, инвестор обя­­­зуется отдель­­но выплачивать заказчику-застройщику вознаграждение за выполнение функций заказчика (технический надзор и др.).

В каком порядке застройщик принимает к вычету НДС, предъявленный генподрядчиком?

Имеет ли инвестор право на налоговые вычеты по НДС? Как на практике рассчитать пропорцию и разделить суммы НДС, принимаемые к вычету между соинвесторами с соблюдением требований налогового законодательства? Ведь инвестиционный договор между застройщиком и инвестором не устанавливает долю инвестиций застройщика в объект, потому что она может измениться. Например, застройщик имеет право заключить позже с еще одним соинвестором аналогичный договор. Цена такого договора будет другой, и цена 1 кв. м площади в нем будет больше, поскольку реализация проекта будет ближе к завершению.

Квалификация договоров

Для начала следует определить, в чем разница между строительством нового объекта (с нуля) и достройкой приобретенного объекта незавершенного строительства.

При новом строительстве до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию права собственности на объект ни на кого не зарегистрированы. Такое обстоятельство давало возможность застройщикам привлекать средства сторонних инвесторов по инвестиционным контрактам, а по окончании строительст­ва регистрировать на них право собственности напрямую, не регистрируя предварительно это право на себя.

Приобретая же объект незавершенно­го строительства, застройщик стано­вится собственником этого объекта и осуществ­ляет достройку объекта, будучи его собст­венником. То есть достраивает собст­вен­ный объект. В практике встречались случаи, когда при достройке собственных объектов и даже при реконструкции действующих объектов застройщик заключал инвестиционные контракты со сторонними инвесторами с целью привлечения средств для строительства, а по окончании строительства права собственности на доли в этих объектах регистрировались напрямую на инвесторов сучетом того соотношения долей в достроенном (реконструированном) объекте, которое было предусмотрено инвестиционным контрактом.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 отметил, что инвестиционные контракты следует рассматривать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (договоры подряда или договоры прос­­того товарищества как разновидности квалификации инвестиционных договоров в данном случае не рассмат­риваем). То есть даже при новом строительстве, когда застройщик не является собственником­ сооружаемого объекта, привлечение ин­­­вестиционных средств нужно считать авансом в рамках будущей сделки купли-продажи, которая может совершиться только после оформле­­ния на застройщика права собственности на построенный объект.

Что уж тут говорить, если застройщик достраивает объект, принадлежащий ему на праве собственности. В этом случае тем более следует придерживаться квалификации инвестиционных отношений как сделки купли-продажи, данной Пленумом ВАС РФ. По крайней мере именно такой подход для целей налогообложения может быть применен налоговыми органами. Итогом такой квалификации отношений между застройщиком и инвесторами должна стать регистрация права собственности на достроенный объект (с изменившимися характеристиками относительно объекта незавершенного строительства, собственником которого являлся застройщик) на застройщика, а затем регистрация перехода права собствен­ности с застройщика на инвесторов в тех долях, которые были предусмотрены инвестиционными договорами между ними. Рассмотрим порядок учета НДС при таких обстоятельствах.

Учет НДС

Согласно пункту 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ, вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении объектов незавершенного капитального строительства (речь идет о здании нежилого назначения, приобретенном для осуществления операций, облагаемых налогом). Значит, застройщик, зарегистрировав на объект незавершенного строительства право собственности, может в этом же отчетном периоде принять сумму налога, предъявленного ему продавцом, к вычету.

Производя расходы, связанные с до­­стройкой здания, застройщик имеет право на налоговый вычет в отношении НДС, предъявленного ему поставщиками и подрядчиками в процессе строительства. Это следует из пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ и общего порядка применения налоговых вычетов, предусмот­ренных статьями 171–172 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем суммы, полученные от инвесторов по инвестиционным контрактам, которые квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, учитываются у застройщика как авансы полученные (кредит 62). С них застройщик должен заплатить НДС (дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС» кредит 68).

По окончании строительства объект делится в учете. Та его часть (помещения), которая остается в собственнос­­ти застройщика для последующей эксп­лу­атации, учитывается в составе основных средств на счете 01. А часть, которая подлежит передаче инвесторам пос­­ле оформления на застройщика права ­собственности на весь объект, относится на счет 43 «Готовая продукция».

Обороты по реализации долей ин­­­вес­торам отражаются в учете в обычном ­порядке:Дебет 62Кредит 90

– отражена выручка от реализации;Дебет 90Кредит 68

– начислен НДС с реализации;Дебет 90Кредит 43

– списана стоимость готовой продукции;Дебет 68

Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС»

– произведен вычет НДС, ранее исчисленного с авансов полученных.

Инвестор, получив причитающуюся ему долю, имеет право принять к вычету налог, предъявленный ему застройщиком в рамках продажи доли, на основании счета-фактуры, выписанного застройщиком. Но лишь в случае, если в дальнейшем этот инвестор намерен использовать приобретенную долю для целей осуществления операций, облагаемых налогом.

Важно запомнить

Суммы налога, предъявленные налогоплательщику при проведении подрядчиками капи­тального строительства объектов недвижимости и принятые к вычету, подлежат восстановлению, если указанные объекты в дальнейшем используются для осуществления не облагаемых НДС операций (п. 6 ст. 171 Налогового кодекса РФ).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: