Если застройщик занимается управлением многоквартирного дома

1512
Каширина М. В.
кафедра "Налоги и налогообложение" Финансовой академии при Правительстве РФ", доцент
Нередко застройщики выполняют функции по управлению многоквартирными домами. При этом в Жилищном кодексе РФ установлены особенности такой деятельности. А каковы нюансы налогообложения управляющей компании? Разобраться помогут последние разъяснения чиновников.

Компания применяет «упрощенку»

При применении организацией «упрощенки» в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 Налогового кодекса РФ (кроме доходов, предусмотренных статьей 251 кодекса). Так, подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 установлено, что к имуществу, полученному налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, которое не включается в доходы при определении налоговой базы, относятся средства бюджетов. Правда, только в том случае, если они выделяются товариществам собственников жилья, управляющим организациям и другим организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами, на долевое финансирование капремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Следовательно, средства, полученные управляющей организацией из местного бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации закона № 185-ФЗ, не включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением «упрощенки» (письмо Минфина России от 14 сентября 2011 г. № 03-11-11/229).

Состав выручки

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме. В частности, суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, должны учитываться в составе ее доходов при исчислении налоговой базы по единому налогу.

Расходы организации

Если управляющая организация применяет данный специальный режим с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то суммы платежей за коммунальные услуги (за свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т. п.), поступающие от жильцов, одновременно с отражением их в доходной части принимаются к вычету в составе расходов. Поскольку они перечисляются соответствующим организациям, оказывающим эти услуги (подп. 5 п. 1 ст. 346.16. Налогового кодекса РФ).

Оказание посреднических услуг

При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных посредником за комитента, принципала и (или) иного доверителя. Но при условии, что такие затраты не включаются в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с заключенным договором. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Предпринимательская деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, может являться посреднической деятельностью по поручению собственников помещений в многоквартирном доме по закупке коммунальных услуг. Тогда, как отмечено в письме Минфина России от 7 июля 2011 г. № 03-11-11/171, доходом указанной организации будет считаться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение. Однако в этом случае необходимо учитывать положения пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85, согласно которым сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не признается заключенной во исполнение поручения комитента. В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. Такой вывод содержится в письме Минфина России от 11 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/52.

Налогообложение средств на ремонт помещений

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ, целевыми поступлениями на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности являются осуществленные в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях вступительные, членские и паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми на основании гражданского законодательства РФ. К таким поступлениям относятся и отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья или кооперативу их членами.>|Порядок формирования резерва установлен в статье 324 Налогового кодекса РФ.|<

В письме Минфина России от 1 апреля 2011 г. № 03-03-06/1/202 обращено внимание на то, что в качестве получателя средств на формирование резерва на проведение ремонта общего имущества поименован ограниченный перечень организаций. Следовательно, доходы в виде указанных отчислений, поступившие иным лицам, и в том числе управляющим компаниям, подлежат включению в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли организаций.

Такой же вывод содержится и в письме Минфина России от 28 сентября 2011 г. № 03-03-07/36.

Начисление НДС

Перечень операций, освобождаемых от обложения НДС, приведен в статье 149 Налогового кодекса РФ. При этом услуги по водоснабжению и водоотведению, оказываемые ресурсоснабжающими организациями, в нем не предусмотрены. Данные услуги, оказываемые управляющим организациям, подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.

В то же время от уплаты НДС освобождается реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья и иными специализированными организациями, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги (подп. 29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Льгота действует при условии приобретения коммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих организаций.

Таким образом, от обложения НДС освобождается предоставление указанных коммунальных услуг управляющими организациями по стоимости, соответствующей стоимости приобретения коммунальных услуг, в том числе с учетом налога на добавленную стоимость, у ресурсоснабжающих организаций (письмо Минфина России от 20 сентября 2011 г. № 03-07-14/93).

Не облагается НДС и реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями. Льгота применяется также при условии приобретения этих работ (услуг) у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) (подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Как отмечено в письме Минфина России от 17 марта 2011 г. № 03-07-11/52, поскольку понятия «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» в кодексе нет, при его определении надо руководствоваться пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Этим пунктом установлено, что содержание общего имущества включает: освещение; обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; меры пожарной безопасности и др.

Работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не предусмотренные пунктом 11 Правил, а также услуги, оказываемые управляющей организацией по управлению многоквартирным домом, облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке. Важно запомнить

Налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), перечисленные в пункте 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: