Банкротство с ограничениями

1923
Звоненко Д. П.
юрист
Установлены особенности банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан и юридических лиц для финансирования строительства многоквартирных домов. Новшества действуют с 15 августа 2011 года.

Очередное ужесточение

Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ внес ряд изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Одним из принципиальных нововведений стало установление специфики банкротства организаций-застройщиков. Это обусловлено необходимостью решения крайне актуальной проблемы обманутых дольщиков.

Для застройщиков введены специальные нормы

Глава IX закона № 127-ФЗ, определяющая особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц, дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков».

В этом параграфе даны определения основных понятий (в целях применения данного закона) и подробно изложен порядок осуществления процедуры банкротства.

Основные понятия

Итак, под застройщиком (лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства) понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Участник строительства – физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Требование о передаче жилого помещения предполагает требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника не введен в эксплуатацию.

Денежное требование – это требование участника строительства:

– о возврате уплаченных по договору денежных средств или стоимости переданного имущества;

– о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение;

– о возврате уплаченных денежных средств (стоимости переданного имущества) по договору, признанному судом недействительным или незаключенным.

Отметим: правила, установленные новым параграфом, применяются независимо от того, владеет ли застройщик земельным участком на праве собственности, аренды или субаренды. А также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Обязанность передать жилье

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче ему жилого помещения или денежного требования не только на основании заключенного договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи (в том числе предварительных договоров данных видов).

Указанные требования могут быть признаны и в других случаях, предусматривающих передачу жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность:

– при заключении договора займа;

– при внесении денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества);

– при заключении договора простого товарищества в целях осуществления строительства;

– при выдаче векселя;

– при внесении денежных средств в жилищно-строительный кооператив;

– при заключении иных сделок, связанных с передачей средств в целях строительства многоквартирного дома.

По сути, в данном перечне указаны все наиболее распространенные способы получения денежных средств в обход Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».>|Данное утверждение не касается внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив. Такой способ является законным, он прямо предусмотрен подпунктом 3 пункта 2 статьи 1 закона № 214-ФЗ.|<

Так что можно говорить о появлении новой серьезной гарантии для участников, заключивших с застройщиками договоры, отличные от тех, которые предусмотрены этим законом. А значит, и о повышении шансов на судебную защиту многочисленных вынужденных приобретателей квартир по разного рода «обходным» схемам.

Другие дополнительные меры

Появились и иные дополнительные возможности для отстаивания своих прав участниками строительства.

Организационные моменты

Законом № 127-ФЗ(п. 1 ст. 201.2) предусматривается привлечение к участию в деле о банкротстве застройщика исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства.

Распоряжение земельными участками. Арбитражные суды по ходатайству заявителя вправе применять следующие меры по обеспечению законных требований кредиторов:

– запрет на заключение арендодателем договора аренды участка с другим лицом, помимо застройщика;

– запрет на государственную регистрацию такого договора;

– запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Их назначение – помешать застройщику и арендодателю (зачастую являющимся аффилированными лицами) вывести земельный участок из процедуры банкротства.

Объединение требований
. Вместо массы разрозненных требований граждан и юридических лиц все требования предлагается объединить в рамках одного процесса и в компетенции одного арбитражного суда.

Таким путем законодатель намерен затруднить для недобросовестных застройщиков возможность удовлетворять требования «нужных» заявителей в противовес интересам остальных участников строительства.

Процедурные особенности

Подробно регламентирована процедура банкротства застройщика.

Денежные требования.
Определено, что открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. При установлении размера денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика (разница между стоимостью помещения на дату расторжения договора и суммой уплаченных средств). Если стоимость жилья окажется меньше уплаченной суммы, снижение размера денежного требования не производится.>|Стоимость переданного застройщику имущества, а также стоимость жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим (п. 2 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ).|<

Требования о передаче жилых помещений. При признании таких требований судом они включаются арбитражным управляющим в соответствующий реестр. Следует отметить, что правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений должны быть определены подзаконным нормативным правовым актом.

В статье 201.8 закона № 127-ФЗ установлено, что рассмотрение требований других лиц к застройщику или застройщика к другим лица возможно только в рамках дела о банкротстве застройщика.

Очередность удовлетворения требований. Для участников строительства немаловажное значение имеет очередность удовлетворения требований кредиторов. Они исполняются в следующем порядке:

– в первую очередь – расчеты с гражданами за причинение вреда жизни или здоровью;

– во вторую очередь – расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда работников;

– в третью очередь – расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства;

– в четвертую очередь – расчеты с другими кредиторами (к этой категории относятся и участники строительства – юридические лица).

Передача незавершенного объекта. Законодатель допускает возможность погашения требований участников путем передачи им объекта незавершенного строительства. Механизм такой передачи определен в статье 201.10 закона № 127-ФЗ.

Так, при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников путем передачи прав застройщика на этот объект и земельный участок созданному участниками жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Напомним, что решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании (ст. 201.12 закона № 127-ФЗ). Причем такая передача возможна при условии, что объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором он находится, принадлежат застройщику на праве собственности (земельный участок – и на ином имущественном праве).

Таким образом, передача недостроенного объекта дольщикам возможна далеко не всегда.

Если участники собираются передать объект кооперативу, им также нужно учесть, что создаваемый жилищно-строительный или иной специализированный кооператив должен соответствовать ряду требований:

– основные цели деятельности кооператива – это завершение строительства дома и предоставление в нем членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями заключенных договоров;

– членами кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

– в качестве паевых взносов члены кооператива вносят переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Передача готового объекта. Если строительство дома застройщиком было завершено, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

Пунктом 3 статьи 201.11 закона № 127-ФЗ предусмотрено шесть условий, при одновременном соблюдении которых такая передача возможна:

– наличие разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;

– застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты;

– стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений и др.;

– оставшегося имущества достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, или на депозитный счет арбитражного суда внесены необходимые денежные средства;

– в реестре отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения;

– всем участникам передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, и помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Как видим, законодатель рассматривает достаточно идеальную ситуацию, которая далеко не всегда возможна на практике, особенно когда речь идет о злоупотреблениях застройщика.

Если решение не принято. Может случиться, что в установленные законом сроки решение о передаче недостроенного или готового дома собранием не принято. Тогда конкурсный управляющий должен направить участникам уведомление о возможности предъявления в суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, денежного требования (с отказом от получения помещения). Подать его участник может в течение месяца с даты получения уведомления. Суд принимает решение о включении таких требований в реестр требований кредиторов.

Особо подчеркивается, что конкурсный управляющий не вправе осуществлять расчеты с кредиторами третьей и четвертой очереди до рассмотрения всех требований участников (как граждан, так и юрлиц) и вынесения соответствующих определений арбитражным судом.

Погашение требований за счет реализации залога
. В случае реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (аренды, субаренды и т. п.), вырученные средства перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из них:

– 60 процентов средств направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом объектов или прав должника;

– 25 процентов направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства (при отсутствии требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, 85 процентов вырученных средств направляется на погашение денежных требований);

– 10 процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди;

– оставшиеся средства направляются на погашение судебных и других организационных издержек.

Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования дольщиков – физических лиц удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: