Включать ли балконы в площадь квартир?

10368
Балконы, лоджии, веранды, согласно жилищному законодательству, в общую площадь жилого помещения не входят. Как распределить себестоимость построенного дома между квартирами? Ведь установленного порядка не существует. Разобраться в практической ситуации поможет Юрий Владимирович Жигачев, главный бухгалтер организации-застройщика

Какие площади брать для расчета

Рассмотрим следующую ситуацию.


При передаче квартир дольщикам в актах в настоящее время указывают площадь, не включающую в себя площадь балконов. Логично, что в учете застройщик по каждому инвестору «закрывает» площадь согласно акту передачи квартиры. А как учитывать балконы, лестницы и прочие нежилые пространства?

Раньше при продаже (передаче) квартиры в договоре было написано: «Квартира столько-то метров, в том числе балкон столько-то». Но в пункте 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ определено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, теперь в свидетельст­ве о собственности, как и в акте передачи квартиры, площадь указывается без балконов. Получается, что балконы наряду с другими нежилыми помещениями (лестницами и т. д.) – это общая собственность всех жильцов дома безотносительно к конкретной квартире?

Какой должна быть формулировка в договоре, чтобы впоследствии избежать неточностей при распределении себестоимости квартир по инвесторам? Стоимость балкона в договоре указана с коэффициентом 0,5. Нет четкой методики, как считать себестоимость. Как правильно произвести расчеты?

Менять формулировку не нужно

Правильной является та методика, которая экономически обоснована. В законодательстве и нормативных правовых актах нигде не сказано, как именно должны распределяться затраты между дольщиками. Но в большинстве случаев используется отношение площади помещения, предназначенного тому или иному дольщику, к общей площади объекта строительства (например, многоквартирного жилого дома), поскольку такое распределение обычно является наиболее объективным и удобным. Однако это не означает, что другие способы расчета следует считать неверными. Главное – доказать экономическую обоснованность применяемой методики.

Попробуем разобраться, какие именно площади имеются в виду, когда они берутся за основу при распределении.

В договорах с участниками долевого строительства окончательная цена договора часто определяется как произведение площади квартиры по результатам обмеров БТИ (включая площади балконов и лоджий с установленным коэффициентом) на стоимость 1 кв. м.

Такая формулировка соответствует истинным намерениям сторон, так как на цену, которую платит дольщик, влияет площадь балконов и лоджий, относящихся к квартире, независимо от того, что эти площади не указываются в свидетельстве о праве собственности.

Менять данную формулировку в договоре значило бы исказить реальные намерения сторон.

Методика расчета себестоимости

Задача бухгалтерской службы – определить в учетной политике экономически обоснованную методику исчисления себестоимости квартиры.

Строительство по договорам с дольщиками

Для долевого строительства объекта такая методика могла бы выглядеть следующим образом.

«По договорам участия в долевом строи­тельстве выручка от оказания услуг застройщика определяется как цена договора участия в долевом строительстве за минусом затрат на создание передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства (включая налог на добавленную стоимость, предъявленный Общест­ву и связанный с созданием объекта капитального строительст­ва, в который входит объект долевого строительства). При этом затраты на создание объекта долевого строи­тельства определяются по формуле:
ССТдду = ССТокс х Пдду/Покс,где ССТдду – затраты на создание объекта долевого строительства (включая НДС); ССТокс – затраты на создание объекта капитального строительства (включая НДС), в котором находится объект долевого строительства; Пдду – площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ (включая площадь балконов и лоджий); Покс – площадь объекта капитального строительства по результатам обмеров БТИ (включая площадь балконов и лоджий с учетом коэффициента, но не включая площадь общих коридоров, мест общего пользования, лестничных клеток и помещений обслуживания объекта капитального строительства), в котором находится объект долевого строительства».

Реализация по договорам купли‑продажи

Аналогичным образом можно рассчитывать и себестоимость квартир и нежилых помещений, реализуемых по договорам купли-продажи. Только здесь надо иметь в виду, что при определении себестоимос­ти нежилых помещений затраты на создание объекта капстроительства, в котором они находятся, берутся без НДС. Поскольку их реа­лизация по договорам купли-продажи облагается налогом на добавленную стоимость и соответственно относящийся к нежилым помещениям налог на добавленную стоимость подлежит вычету.

Также при разработке методики следует учитывать, что в себестоимость по­­­мещений, реализуемых по договорам купли-продажи, дополнительно включаются некоторые затраты, например гос­пошлина за регистрацию права собственности на данные помещения. Эти затраты не возникают при передаче помещений на основании договора учас­тия в долевом строительстве.

Если в договорах купли-продажи жилых или нежилых помещений площади помещений будут указаны без учета площади балконов и лоджий, то это, по мнению автора, бухгалтера смущать не должно. Поскольку при определении цены помещения данные площади все равно учитываются, а их отсутствие в договоре не означает, что помещение, в котором имеется балкон или лоджия, продается без них.

В частности, то, что балкон или лоджия относится к помещению, можно увидеть из технического паспорта здания, который составляет БТИ. Тем не менее во избежание каких-либо споров и неясностей площади балконов и лоджий в договоре лучше все же указать, хотя бы справочно.

Что касается договоров учас­тия в долевом строительстве, то здесь необходимо учесть следующее.

Если в таких договорах предусмотрена доплата (возврат) денежных средств по результатам обмеров БТИ, то площади в них целесообразно указывать с учетом площади балконов и лоджий (с коэффициентом). Поскольку иначе при расхождении проектных и фактических показателей площади балконов и лоджий получить доплату (произвести возврат денег) в связи с изменением данных не удастся.

Если стоимость объекта полностью не сформирована

В заключение необходимо отметить: приведенный выше алгоритм рассчитан на тот случай, когда все идет по правилам, то есть затраты по объекту капитального строительства (жилому дому) полностью сформированы, после чего происходит передача помещений (квартир и т. д.) инвесторам. На практике же зачас­тую отдельные работы, формирующие стоимость дома, ведутся уже после того, как первые помещения были переданы дольщикам.

В этом случае методика усложнится. В частности, в затраты на создание объекта капитального строительства (ССТокс) не будут включаться затраты (в том числе НДС) на создание помещений (ССТдду), переданных дольщикам в предшествующих отчетных периодах. А площадь объекта капитального строительства (Покс) для расчета нужно будет брать за вычетом площади этих переданных помещений (с учетом площади балконов и лоджий с коэффициентом).

Важно запомнить

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательст­ва)­­­ (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас


Опрос

Компания, в которой вы работаете бухгалтером:

  • застройщик 38.6%
  • подрядчик (генподрядчик, субподрядчик) 47.37%
  • технический заказчик 8.77%
  • риэлтор 1.75%
  • другое 3.51%
Другие опросы

Рассылка



© ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62696 от 10.08.2015


Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Спасибо, что посетили наш сайт!

Мы надеемся, что наша статья оказалась полезна для вас.

Вашу работу упростит «Безошибочный расчетчик зарплат»

Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку от нашего сайта, чтобы быть в курсе всех всех изменений в бухгалтерском учете: